Taxe foncière des particuliers : calcul, exonérations et recours

L'avis de taxe foncière arrive à l'automne, chez le propriétaire qui occupe sa maison comme chez le bailleur, le retraité ou le primo-accédant. On regarde le montant, on paie, et on range le papier. Pourtant l'avis se lit ligne par ligne : la base, les exonérations appliquées, la TEOM. Une surface mal reportée, une catégorie trop haute ou une exonération absente se repèrent souvent en comparant l'avis à sa propre situation. Cette page reprend les règles qui concernent les particuliers : qui paie, comment se calcule la base, les exonérations liées à l'âge et aux revenus, les constructions neuves, les déclarations à faire en ligne et la réclamation.

1. Qui paie : le propriétaire au 1er janvier

D'après la fiche service-public F59, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne propriétaire ou usufruitière du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce qui se passe ensuite dans l'année ne change pas le redevable.

1. Le vendeur qui signe le 2 janvier reste redevable de toute l'année. L'acquéreur ne le devient qu'au 1er janvier suivant.
2. En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui paie, pas le nu-propriétaire.
3. Un logement loué reste taxé au nom du propriétaire. La TEOM peut, elle, être refacturée au locataire d'un logement (fiche service-public F22730).
4. En viager avec réserve d'usage, c'est l'acheteur qui paie, selon la même fiche F59.

La règle a une conséquence que beaucoup découvrent chez le notaire : le partage de la taxe entre vendeur et acquéreur. Il se fait le plus souvent au prorata de la durée de détention, sur la base du dernier avis connu. Service-public précise que cet accord ne vaut qu'entre les parties. L'administration réclame la cotisation entière au propriétaire du 1er janvier.

Prenons un exemple, purement illustratif : une maison vendue le 3 mars. À la signature, l'acquéreur rembourse au vendeur la part de taxe qui correspond au reste de l'année. En septembre, l'avis arrive quand même au nom du vendeur, et c'est lui qui paie le Trésor public. Le remboursement reçu chez le notaire couvre cette dépense, mais il ne change rien au nom porté sur l'avis.

2. Comment se calcule la taxe foncière

Le calcul tient en trois étapes, et chacune se lit sur l'avis. Le détail figure dans notre page comment est calculée la taxe foncière.

1. La valeur locative cadastrale. C'est un loyer annuel théorique fixé par l'administration. Il ne correspond ni au loyer que vous payez ni à celui que vous encaissez.
2. La base d'imposition. Elle est égale à la moitié de cette valeur locative (fiche F59). L'abattement de 50 % est forfaitaire : il est censé couvrir les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Vos dépenses réelles, travaux ou intérêts d'emprunt, ne viennent pas en déduction.
3. Les taux. La base est multipliée par le taux voté par la commune et, le cas échéant, par celui de l'intercommunalité. S'ajoutent la TEOM quand elle existe, et des frais de gestion.

Prenons une maison de 105 m² dont la valeur locative cadastrale serait de 5 600 €. Les chiffres sont inventés pour l'exemple. La base imposable est de 2 800 €, et c'est ce montant que l'avis applique aux taux de la commune et de l'intercommunalité. Nous n'indiquons aucun taux : ils changent d'une collectivité à l'autre et se lisent sur votre avis.

La taxe foncière ne suit donc pas les loyers du marché. Deux maisons semblables dans deux communes voisines peuvent recevoir des avis très différents, simplement parce que les taux votés ne sont pas les mêmes.

3. La valeur locative d'un logement : une méthode qui date de 1970

Pour les propriétés bâties de métropole, la valeur locative s'apprécie à la date de la dernière révision générale, le 1er janvier 1970 (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-20). Elle est ensuite actualisée et revalorisée chaque année. Elle n'a jamais cherché à refléter le marché actuel.

Pour un logement, l'administration procède par comparaison avec des locaux de référence de la commune. La valeur s'obtient en multipliant une surface pondérée par le tarif au mètre carré de la catégorie du local. Plusieurs éléments entrent en jeu :

1. La catégorie. La classification communale compte huit catégories nationales, numérotées de 1 à 8, de la plus luxueuse à la plus modeste (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-30). Toutes ne sont pas représentées dans chaque commune.
2. Les éléments de confort. Salle de bains, eau courante, chauffage central ou WC sont convertis en mètres carrés supplémentaires, les « équivalences superficielles », qui s'ajoutent à la surface réelle.
3. Le coefficient d'entretien. Il traduit l'état du bâtiment. Un logement en mauvais état ne doit pas porter le coefficient d'une maison bien tenue. Notre page sur le coefficient d'entretien détaille ce point.
4. Le coefficient de situation. Il tient compte de l'emplacement du bien, à l'échelle de la commune (situation générale) et de son environnement immédiat (situation particulière).

Selon le BOFiP, un changement de caractéristiques physiques peut modifier la catégorie, le coefficient d'entretien ou les équivalences superficielles, et un changement d'environnement peut modifier le coefficient de situation. La valeur retenue au fichier n'est donc pas figée : elle doit suivre l'état réel du logement.

Les locaux professionnels suivent une autre méthode

Beaucoup de pages mélangent encore les deux régimes. Depuis la révision entrée en vigueur en 2017, les locaux professionnels et commerciaux ne sont plus évalués par référence à 1970. Leur valeur locative découle d'une grille tarifaire par secteur, appliquée à une surface pondérée et corrigée par un coefficient de localisation. Leur mise à jour annuelle suit l'évolution des loyers professionnels (article 1518 ter du CGI), alors que celle des logements suit l'inflation.

Un particulier peut être concerné par les deux méthodes : une maison dont une pièce est louée à un artisan ou transformée en boutique ne se lit pas comme le reste du logement. Notre page sur la différence entre taxe foncière d'un local commercial et d'une habitation compare les deux.

4. Pourquoi l'avis change d'une année sur l'autre

Une hausse de l'avis vient presque toujours d'une ou plusieurs de ces trois causes. Savoir laquelle joue permet de dire si elle est normale.

1. La revalorisation des bases. Chaque année, les valeurs locatives des logements sont multipliées par un coefficient fixé par l'article 1518 bis du CGI. Il est égal à 1 plus la variation de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) entre novembre N-2 et novembre N-1, arrondi à la troisième décimale (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-20-20, § 20). L'Insee a mesuré une hausse de l'IPCH de 0,8 % sur un an en novembre 2025 (Insee, Informations rapides, décembre 2025). Pour 2026, la revalorisation des logements est donc de 0,8 %. Elle est identique partout en France.
2. Les taux votés. La commune et l'intercommunalité votent leurs taux chaque année. Une hausse de taux augmente la cotisation même si la base n'a pas bougé.
3. Votre situation. Fin de l'exonération de deux ans d'une construction neuve, piscine ou extension déclarée, perte d'une exonération liée à l'âge ou aux revenus.

En comparant deux avis successifs, on voit vite d'où vient l'écart. Si la base a augmenté d'environ 0,8 % sans travaux, c'est la revalorisation de 2026. Si la base est stable et la cotisation en hausse, ce sont les taux. Si la base fait un saut, c'est qu'un élément du bien a été modifié au fichier, et c'est ce cas-là qui mérite d'être vérifié.

Ne confondez pas taxe foncière et CFE. La CFE est due par les entreprises au titre de leur activité ; la taxe foncière frappe la propriété. Un particulier qui loue en meublé peut recevoir les deux avis pour le même logement.

5. Les exonérations et allègements selon l'âge et les revenus

Quatre dispositifs existent. Trois s'appliquent d'office, le quatrième doit être demandé. Ils portent tous sur la taxe foncière et laissent la TEOM à payer (fiche F22730). La page à quel âge ne paie-t-on plus de taxe foncière reprend le cas des seniors, et celle sur l'exonération pour revenu modeste le cas des foyers aux ressources limitées.

Plus de 75 ans : l'exonération du logement que l'on habite (article 1391)

Les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier sont exonérés de la taxe foncière de leur habitation principale si leur revenu fiscal de référence de l'année précédente ne dépasse pas la limite de l'article 1417, I du CGI (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-20, § 10 à 30).

1. Le plafond. Pour la taxe de 2026, calculée sur les revenus de 2025, la fiche F59 indique 12 793 € pour une part en métropole, 19 625 € pour deux parts et 26 457 € pour trois parts, avec 3 416 € par demi-part supplémentaire.
2. Le logement doit être habité par le propriétaire. Depuis l'article 102 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022), il n'est plus exigé d'occuper le logement seul ou avec certaines personnes seulement : cette condition de cohabitation a été supprimée (BOFiP, remarque après le § 50). Un logement mis à la disposition exclusive d'un tiers, en revanche, n'est pas habité par le propriétaire et n'ouvre pas droit à l'exonération.
3. Les cas particuliers. Selon la fiche F59, l'exonération peut s'étendre à une résidence secondaire que vous habitez, et à l'ancien logement d'une personne partie en maison de retraite, sous conditions.
4. Aucune démarche. L'administration applique l'exonération à partir de la déclaration de revenus. Vérifiez qu'elle figure bien sur l'avis.

Entre 65 et 75 ans : le dégrèvement d'office de 100 € (article 1391 B)

Ce n'est pas une exonération mais une réduction de 100 € sur la taxe de l'habitation principale. Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-40 en fixe les conditions.

1. Avoir plus de 65 ans et 75 ans au plus au 1er janvier, sans remplir les conditions de l'exonération des plus de 75 ans (§ 10 à 30).
2. Avoir un revenu fiscal de référence sous la même limite de l'article 1417, I (§ 60 et 70).
3. Un seul dégrèvement par logement, même si plusieurs indivisaires remplissent les conditions (§ 50).
4. Une réduction limitée à la cotisation quand celle-ci est inférieure à 100 € (§ 80).
5. Une application d'office, mentionnée sur l'avis. Si votre revenu passe sous le plafond après coup, une réclamation permet de l'obtenir (§ 90).

Prenons un exemple, purement illustratif : un propriétaire de 70 ans dont la taxe foncière s'élève à 90 €. Le dégrèvement est ramené à 90 € et la cotisation tombe à zéro, sans remboursement des 10 € restants. Si deux frères possèdent ensemble ce logement et remplissent tous deux les conditions, il n'y a toujours qu'un dégrèvement.

Revenus modestes : le plafonnement à 50 % des revenus (article 1391 B ter)

Ce mécanisme supprime la part de taxe foncière de la résidence principale qui dépasse 50 % des revenus du foyer (fiche F59). Il ne joue que si deux conditions sont réunies : ne pas avoir été redevable de l'IFI l'année précédente, et disposer d'un revenu fiscal de référence sous un plafond qui dépend du nombre de parts.

Il n'est jamais automatique. Il faut le demander avec le formulaire 2041-DPTF-SD (cerfa n° 14770), à envoyer au centre des impôts fonciers du lieu du logement avec le dernier avis de taxe foncière, le dernier avis d'impôt sur le revenu et les relevés de comptes rémunérés et d'épargne salariale. La demande se dépose dès réception de l'avis et au plus tard le 31 décembre de l'année suivante. Sans demande, vous payez la cotisation entière, même si vous remplissez les conditions.

Aspa, Asi et AAH : l'exonération de l'article 1390

Les bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi) sont exonérés de la taxe foncière de leur habitation principale, quel que soit leur âge et sans condition de revenu (fiche F59). Pour les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH), l'exonération suppose en plus un revenu fiscal de référence sous les plafonds indiqués plus haut.

Si vous perdez le droit à l'une de ces exonérations, elle ne disparaît pas d'un coup : selon la fiche F59, elle est prolongée deux ans, puis remplacée par un abattement sur la valeur locative de deux tiers la première année et d'un tiers l'année suivante.

6. Les constructions neuves : deux ans d'exonération, parfois moins

Une construction neuve à usage d'habitation est exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement, soit à partir du 1er janvier suivant la fin des travaux (fiche F59). Le texte vise les constructions d'habitation, sans distinguer résidence principale et résidence secondaire. Notre page sur l'exonération de taxe foncière d'une construction neuve détaille le dispositif.

1. La commune peut la réduire. Par délibération, elle peut limiter l'exonération des logements à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable, pour la part qui lui revient. L'intercommunalité peut aussi supprimer l'exonération sur sa part, éventuellement pour une partie des logements seulement (BOFiP BOI-IF-TFB-10-60). Une maison neuve peut donc recevoir un avis dès la première année.
2. La déclaration doit partir dans les 90 jours qui suivent l'achèvement : formulaire H1 pour une maison individuelle, H2 pour un appartement, en ligne depuis l'espace Finances publiques ou au centre des impôts fonciers (fiches F59 et F2799). C'est ce dépôt dans le délai qui permet d'obtenir l'exonération.
3. La TEOM reste due pendant ces deux ans, car elle frappe aussi les biens temporairement exonérés (fiche F22730).

Prenons un exemple, purement illustratif : une maison achevée en octobre 2026 et déclarée en décembre, dans les 90 jours. L'exonération porte sur 2027 et 2028, dans la limite fixée par la commune. La taxe foncière pleine apparaît en 2029, avec la TEOM chaque année. Si la déclaration n'est jamais faite, l'administration peut détecter la maison, demander la déclaration et l'imposer.

Les travaux sur un logement existant relèvent d'autres règles. Notre page sur l'exonération de taxe foncière pour travaux énergétiques fait le point.

7. « Gérer mes biens immobiliers » : ce que l'administration attend de vous

Le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier sur impots.gouv.fr sert à deux déclarations distinctes.

La déclaration d'occupation

Chaque propriétaire doit indiquer comment ses logements sont occupés au 1er janvier : par lui-même, par un locataire, ou vacants. Selon une actualité de service-public.fr, la déclaration 2026 était à faire au plus tard le 30 juin 2026 si la situation d'un bien avait changé entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 (nouveau locataire, logement devenu vacant, logement qui n'est plus votre résidence principale), si un changement de l'an dernier n'avait pas été signalé, ou si le bien n'avait jamais été déclaré. Cette déclaration sert notamment au contrôle de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de la taxe sur les logements vacants.

Les constructions et aménagements

Une piscine, une véranda, un garage, une extension ou un abri fermé doivent être déclarés dans les 90 jours suivant leur achèvement (fiche F2799). L'administration croise désormais ses fichiers avec des images aériennes. Dans son actualité sur la généralisation du « Foncier innovant », impots.gouv.fr explique que des algorithmes d'intelligence artificielle repèrent bâtiments et piscines sur les prises de vue de l'IGN, que le résultat est comparé aux déclarations fiscales et d'urbanisme, et qu'un agent vérifie chaque anomalie avant toute relance.

1. Le propriétaire reçoit un courriel (ou un courrier) qui l'invite à régulariser sa situation.
2. Il dispose de 30 jours à compter de sa réception pour déclarer, en ligne ou avec le formulaire 6650-H1.
3. La déclaration met à jour la valeur locative : la taxe des années suivantes augmente en conséquence.

Nous n'indiquons aucun montant de pénalité : les sources officielles consultées n'en donnent pas pour ce cas. Le cas des annexes est détaillé dans notre page sur la taxe foncière d'un garage, et celui des parcelles dans la page sur la taxe foncière d'un terrain non bâti.

8. Vente, déménagement, décès : la règle du 1er janvier

1. La vente. Le propriétaire au 1er janvier paie toute l'année ; le prorata prévu dans l'acte ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur (fiche F59).
2. Le déménagement. Quitter un logement dont on reste propriétaire ne change rien à la taxe foncière de l'année. En revanche, un logement qui cesse d'être votre résidence principale peut perdre les exonérations et le plafonnement réservés à l'habitation principale, et ce changement doit être signalé dans la déclaration d'occupation. Voir notre page taxe foncière et déménagement, et celle sur la taxe foncière de la résidence principale.
3. Le décès. Le défunt était propriétaire au 1er janvier : la taxe de l'année est une dette de la succession, réglée par les héritiers. Jusqu'au partage, le bien appartient en indivision aux héritiers. Voir nos pages taxe foncière et décès et taxe foncière en indivision.

9. La TEOM et les autres lignes de l'avis

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis, mais c'est une taxe distincte. D'après la fiche F22730, elle est due par le propriétaire ou l'usufruitier, calculée sur la même base que la taxe foncière, et son taux est voté chaque année par la commune ou l'intercommunalité qui l'a instituée.

1. Elle reste due pendant l'exonération temporaire d'une construction neuve.
2. Les exonérations et dégrèvements accordés aux personnes âgées ou modestes et aux bénéficiaires de l'Aspa, de l'Asi ou de l'AAH ne s'y appliquent pas.
3. Elle n'est pas due pour un bien exonéré de façon permanente, ni, en principe, dans une zone où la collecte n'est pas assurée.
4. Le propriétaire d'un logement loué peut en demander le remboursement à son locataire, hors frais de gestion.

Un propriétaire exonéré de taxe foncière reçoit donc souvent un avis qui n'est pas à zéro : la ligne TEOM reste. Les cas où la TEOM elle-même n'est pas due sont traités dans notre page sur la TEOM et son exonération.

10. Contester : ce qui se discute, et dans quel délai

Une réclamation porte sur la base et sur l'application des règles, pas sur le taux. Le taux est voté par la collectivité ; l'administration fiscale ne peut pas le changer pour vous. Voici ce qui se discute :

1. La surface. Une pièce comptée deux fois, un garage intégré à la surface habitable, des combles non aménagés traités comme une pièce.
2. La catégorie. Un logement classé au-dessus de sa qualité réelle.
3. Le coefficient d'entretien. Un logement dégradé noté comme un logement en bon état.
4. Un changement non répercuté. Une démolition, une dépendance disparue, un élément de confort supprimé.
5. Une exonération ou un dégrèvement absent alors que les conditions sont remplies.

La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement indiquée sur l'avis. Pour une taxe foncière mise en recouvrement en 2026, le délai court jusqu'au 31 décembre 2027 (fiche service-public F1064).

La réclamation ne dispense pas de payer à l'échéance. Selon la fiche F59, un sursis de paiement peut être demandé ; sinon, vous payez et l'excédent vous est remboursé si la réclamation aboutit. Les étapes sont décrites dans notre page pour contester sa taxe foncière, et un modèle figure dans notre lettre type de réclamation.

11. Ce que l'on vérifie sur un avis de particulier

Pour lire chaque rubrique, appuyez-vous sur notre guide pour lire son avis de taxe foncière. La méthode de calcul de la valeur locative est détaillée dans notre page calcul de la valeur locative, et les spécificités locales dans notre page sur la taxe foncière à Nancy. Si vous ne savez pas à qui vous adresser, la page qui peut vous aider fait le tour des interlocuteurs.