Coefficient d'entretien taxe foncière : le faire réviser

Le coefficient d'entretien ne figure pas sur l'avis de taxe foncière. Il intervient pourtant dans le calcul de la valeur locative cadastrale de chaque logement, sur un barème qui va de 0,80 à 1,20. Quand il ne correspond plus à l'état réel de la maison, il fait payer un impôt calculé sur des mètres carrés qui n'existent pas. Cette page explique ce qu'il mesure, comment le connaître, dans quels cas il peut changer et comment le contester. Pour les règles générales (qui paie, exonérations, recours), voir notre page sur la taxe foncière des particuliers.

1. Ce que le coefficient d'entretien mesure

Pour une maison ou un appartement, la valeur locative cadastrale résulte d'une surface pondérée multipliée par le tarif au m² de la catégorie du logement. Le coefficient d'entretien corrige cette surface selon l'état de la construction. Le barème est fixé par l'article 324 Q de l'annexe III au CGI et commenté par le BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50 (§ 330 à 370). La base de la taxe est ensuite égale à la moitié de la valeur locative (article 1388 du CGI). Le calcul complet est détaillé dans notre page comment est calculée la taxe foncière.

Trois précisions du BOFiP évitent les contresens :

1. C'est l'état qui compte, pas l'âge. Une construction est réputée en bon état « si elle n'a besoin d'aucune réparation, quel que soit son âge » (§ 370). Une maison ancienne bien tenue peut donc être à 1,20.
2. L'état n'est pas la qualité de construction. La qualité des matériaux, l'architecture ou la distribution des pièces relèvent de la catégorie du logement (de 1 à 8), un autre paramètre de l'évaluation.
3. Le barème est le même partout, mais le constat peut varier d'un bâtiment à l'autre. Le coefficient est déterminé « d'une manière uniforme pour tous les immeubles, y compris les constructions accessoires, conformément au barème » (§ 330) : tout le monde est évalué sur la même échelle. L'examen peut toutefois conduire à des conclusions différentes pour les bâtiments d'une même propriété (§ 360). Pour les locaux ordinaires, l'administration admet d'étendre aux dépendances le correctif retenu pour la partie principale, sans que ce soit systématique (§ 450 et 460).

2. Le barème en cinq niveaux

Le BOFiP (§ 370) décrit chaque niveau. Les formulations ci-dessous reprennent ou résument ses termes.

Le niveau « mauvais » vise donc des bâtiments presque abandonnés. Pour une maison habitée qui a vieilli, les débats portent le plus souvent sur l'écart entre 1,20 ou 1,10 et 1,00 ou 0,90.

L'état s'apprécie sur des points précis (§ 350) : le gros œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons), les couvertures et terrasses, y compris souches de cheminées, gouttières et descentes d'eau, le ravalement des façades, les huisseries extérieures et, en immeuble collectif, les parties communes. Quand l'état des couvertures, charpentes et planchers n'est pas connu, il est présumé correspondre à celui du gros œuvre, sauf preuve contraire (§ 360).

3. Sa place dans le calcul : le correctif d'ensemble

Le coefficient d'entretien n'agit pas seul. Il forme avec le coefficient de situation le correctif d'ensemble (articles 324 P et suivants de l'annexe III ; BOFiP, § 300 à 320). Les deux s'additionnent : le coefficient de situation est lui-même la somme algébrique d'un coefficient de situation générale et d'un coefficient d'emplacement particulier, chacun compris entre -0,10 et +0,10 par pas de 0,05 (article 324 R ; § 380). Une maison en assez bon état (1,10) dont la situation est jugée médiocre (-0,05) reçoit ainsi un correctif d'ensemble de 1,05.

L'ordre du calcul compte :

1. Pour une maison, le correctif d'ensemble s'applique à la surface pondérée comparative de la partie principale, augmentée de la surface pondérée des éléments secondaires (garage, cave, grenier).
2. Le résultat, arrondi au mètre carré inférieur, est la « surface pondérée nette » (§ 310).
3. Les équivalences de confort (eau courante, sanitaires, chauffage central…) s'ajoutent ensuite à cette surface nette (§ 490). Elles ne sont donc pas touchées par le coefficient d'entretien.

Dans les immeubles collectifs, le correctif d'ensemble est en outre modifié selon la présence ou l'absence d'ascenseur (article 324 S ; § 440). Pour les dépendances évaluées à part, les coefficients de situation sont limités à +0,05 ou -0,05 (§ 380 et 470).

4. Un état apprécié à une date de référence

Le BOFiP rappelle que l'état d'entretien est apprécié d'après la consistance réelle de la construction à la date de clôture du procès-verbal des opérations de révision dans la commune, sans rechercher si les travaux ont été faits ou non aux frais du propriétaire (§ 340). Pour les logements de métropole, la valeur locative repose sur une date de référence du 1er janvier 1970.

Le coefficient ne se met donc pas à jour au fil des années. Il ne change que si l'administration retient un changement de caractéristiques physiques du local, ou à l'issue d'une réclamation. Un logement dont l'état a beaucoup évolué depuis l'évaluation peut ainsi porter un coefficient qui ne lui correspond plus, dans un sens ou dans l'autre.

5. Ce qui peut le faire changer

Les changements de caractéristiques physiques « affectent la structure même de la construction » et modifient la valeur locative « en plus ou en moins » (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-10, § 150). Ils sont constatés d'office par l'administration, sans déclaration du propriétaire (§ 1). Le BOFiP cite notamment :

1. Le délabrement d'une construction, qui peut, le cas échéant, justifier la diminution de la valeur locative. C'est le fondement d'une demande de baisse du coefficient.
2. La remise en état d'un immeuble ancien par de gros travaux : réfection des toitures, des façades, des sols et des huisseries extérieures. Ici, le coefficient peut monter.
3. La redistribution du local ou l'installation d'équipements nouveaux (chauffage central, salle de bains), qui jouent sur la catégorie ou les équivalences de confort plutôt que sur le coefficient d'entretien.

Un tel changement peut entraîner une modification de catégorie, du coefficient d'entretien, du correctif d'ascenseur ou des équivalences superficielles. L'administration recalcule alors la surface pondérée et la valeur locative avec le tarif de la catégorie à la date de référence (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-20, § 210). Quand ces changements augmentent la valeur locative de plus de 30 %, l'article 1517 du CGI prévoit un lissage de la hausse (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-10, § 160).

La révision fonctionne donc dans les deux sens. Un propriétaire qui a fait refaire toiture et façades après l'évaluation a intérêt à le savoir avant d'attirer l'attention du service sur son logement.

6. Ce qui ne le change pas

1. Le menu entretien intérieur. Les réparations locatives, tapisseries et peintures restent, en principe, sans influence sur la valeur locative (BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 350). Refaire les peintures ne fait pas passer de 1,10 à 1,20, et des peintures défraîchies ne justifient pas une baisse.
2. Les réparations courantes. Les dépenses qui se renouvellent fréquemment pour l'entretien de la propriété ne sont pas des changements de caractéristiques physiques (BOI-IF-TFB-20-20-10-10, § 160).
3. Les dépenses réelles du propriétaire. L'abattement de 50 % qui sert à passer de la valeur locative à la base est forfaitaire. Une facture de toiture ne réduit pas la base, et le BOFiP précise que même l'extrême vétusté ne permet pas d'obtenir un revenu net plus faible (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-10-10). L'état du bâtiment se discute au niveau du coefficient d'entretien, pas de l'abattement.

7. Connaître le coefficient appliqué à son logement

L'avis de taxe foncière montre la base, les taux et la TEOM. La surface pondérée, la catégorie et les coefficients n'y figurent pas. Notre guide pour lire son avis de taxe foncière détaille ce qu'on peut y contrôler.

Pour savoir quel état a été retenu, il faut demander le détail de l'évaluation du local au service des impôts dont dépend le bien, par exemple depuis la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou en vous adressant au centre des impôts fonciers. Nous n'indiquons pas de formulaire dédié : demandez au service la forme qu'il attend. Une fois le détail obtenu, comparez :

1. l'état d'entretien retenu, à l'état actuel du gros œuvre, de la toiture, des façades et des menuiseries extérieures ;
2. la surface et les annexes retenues, à vos plans et à vos mesures ;
3. la catégorie et les équipements comptés, à ce que contient réellement le logement.

8. Demander la révision : la réclamation

La contestation passe par une réclamation adressée à l'administration fiscale. Le site service-public.gouv.fr décrit deux voies :

1. En ligne : depuis la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr, bouton « Écrire », motif « Réclamation, contestation », puis « Réclamation sur la taxe foncière ».
2. Par courrier : une simple lettre sur papier libre, adressée au centre des impôts dont l'adresse figure en tête de l'avis.

Le délai court jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement : le 31 décembre 2027 pour la taxe foncière de 2026 (fiche service-public F1064). La réclamation ne dispense pas de payer à l'échéance. Vous pouvez y joindre une demande de sursis de paiement en précisant que vous souhaitez différer le paiement de l'impôt contesté. Si la réclamation est rejetée, l'impôt est alors dû avec une majoration de 10 %.

Notre lettre type de réclamation donne un modèle, et la page contester sa taxe foncière décrit la démarche. Si le bien est en indivision, voyez qui peut signer dans notre page sur la taxe foncière en indivision.

9. Les pièces qui appuient la demande

Écrire que la maison est en mauvais état ne suffit pas. Il faut montrer quels éléments du barème sont touchés, et depuis quand.

1. Des photos datées des désordres : toiture, gouttières, façade, fissures du gros œuvre, menuiseries extérieures, infiltrations.
2. Des devis de réparation, qui chiffrent l'ampleur des travaux nécessaires.
3. Des diagnostics ou un rapport établi par un professionnel du bâtiment, ou un constat de commissaire de justice.

Le plus simple est de classer les pièces dans l'ordre du § 350 du BOFiP (gros œuvre, couverture, façades, huisseries extérieures), en rattachant chaque désordre au niveau du barème qu'il justifie.

10. Un exemple chiffré, entièrement fictif

Prenons la maison fictive de notre page sur le calcul de la taxe foncière : 127 m² de surface pondérée avant correctif d'ensemble (partie principale et annexes), situation ordinaire, 35 m² d'équivalences de confort, un tarif fictif de 5,40 €/m², un coefficient cumulé fictif de 3,1 pour l'actualisation et les revalorisations jusqu'en 2025, la revalorisation réelle de 1,008 pour 2026, et des taux fictifs de 40 % (commune), 5 % (intercommunalité) et 10 % (TEOM). Ces valeurs ne correspondent à aucune commune. Comparons trois coefficients d'entretien.

Les montants sont arrondis au centime et les frais de gestion ne sont pas comptés. Ce que montre l'exemple :

1. Passer de 1,20 à 0,90 retire 38 m² sur 187, soit environ 20 % de la surface totale, et non 25 % : les 35 m² d'équivalences de confort ne sont pas touchés par le coefficient.
2. Dans cet exemple fictif, l'écart annuel est de 176,33 € (867,74 € contre 691,41 €), dont 144,27 € de taxe foncière proprement dite et 32,06 € de TEOM.
3. Le gain se répète chaque année tant que l'évaluation corrigée reste en place, mais un dégrèvement sur les années passées n'est possible que dans le délai de réclamation.

11. Les autres données à vérifier en même temps

Le coefficient d'entretien n'est qu'une ligne de l'évaluation. Le détail obtenu auprès du service permet de contrôler aussi :

1. La surface : pièce démolie toujours comptée, véranda disparue, mesure qui inclut embrasures ou escaliers.
2. La pondération des annexes : une cave ordinaire comptée comme un garage intégré, par exemple.
3. Les équipements : baignoire déposée, chauffage central remplacé ou étage non chauffé encore comptés.
4. La catégorie, à comparer aux locaux de référence de la commune.

Ces points peuvent figurer dans la même réclamation, chacun avec ses justificatifs. Pour le seul calcul de la valeur locative, voir aussi comment se calcule la valeur locative. Quand une vérification complète de l'évaluation est utile, elle est menée par le cabinet partenaire spécialisé avec lequel nous travaillons.