Taxe foncière de la résidence principale : ce qui change vraiment

Habiter son logement ne dispense pas de la taxe foncière. Elle est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, qu'il vive dans les lieux, qu'il les loue ou qu'ils soient vides. La résidence principale compte pourtant : c'est elle qui ouvre l'accès au dégrèvement de 100 €, au plafonnement à 50 % des revenus et à l'exonération des titulaires de l'ASPA, de l'ASI ou de l'AAH. Beaucoup de propriétaires mélangent aussi cette taxe avec la taxe d'habitation, supprimée sur la résidence principale. Cette page fait le tri, puis explique la déclaration d'occupation et ce qui se passe quand le logement change d'usage.

1. Occuper son logement ne fait pas baisser la taxe

La taxe foncière frappe la propriété, pas l'occupation. D'après la fiche service-public F59, elle est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Deux logements identiques dans la même commune, l'un occupé par son propriétaire, l'autre loué, reçoivent donc la même cotisation avant prise en compte de la situation personnelle de chacun.

Le calcul ne fait aucune place à l'occupation. La base est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale (article 1388 du CGI), revalorisée de 0,8 % en 2026 pour les logements, puis multipliée par les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Le détail figure dans notre page comment est calculée la taxe foncière, et le cadre général dans notre guide de la taxe foncière des particuliers.

Les allègements qui existent tiennent à autre chose : l'âge et le revenu du propriétaire, les allocations qu'il perçoit, ou le bien lui-même, comme une construction neuve exonérée deux ans ou des travaux d'économie d'énergie quand la commune a voté l'exonération. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale paie donc la taxe entière à partir du 1er janvier qui suit son achat, sauf si l'un de ces dispositifs s'applique.

2. Ce que le statut de résidence principale conditionne

Le code général des impôts se sert de l'habitation principale comme condition d'accès à plusieurs dispositifs. D'autres n'en tiennent pas compte. Le tableau les range selon ce critère ; les plafonds indiqués sont ceux de la taxe de 2026, sur les revenus de 2025, pour une part en métropole (fiche F59).

Le dégrèvement de 100 € n'est pas une exonération. Il réduit la cotisation de 100 €, ou de son montant si elle est plus faible (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-40). Une résidence secondaire n'y ouvre pas droit.

L'exonération des plus de 75 ans est le cas qui surprend. Le texte parle d'immeuble habité, pas de résidence principale. Selon la fiche F59, elle « peut s'étendre à votre éventuelle résidence secondaire, à condition que vous l'habitiez ». Un logement laissé à la disposition exclusive d'un tiers n'est pas habité par le propriétaire et reste imposé (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-20, § 50). Les conditions d'âge, le cas de l'EHPAD et le tableau complet des plafonds sont dans notre page à quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière.

Le plafonnement à 50 % et l'exonération ASPA, ASI et AAH, eux, ne jouent que pour l'habitation principale (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-10 pour l'exonération). Le plafonnement se demande avec le formulaire 2041-DPTF-SD et se calcule sur un revenu corrigé : notre page sur l'exonération de taxe foncière pour revenu modeste détaille la démarche et les plafonds par nombre de parts.

Aucun de ces dispositifs ne couvre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Un propriétaire exonéré reçoit donc un avis qui n'est pas à zéro. Les cas où la TEOM elle-même n'est pas due sont traités dans notre page sur la TEOM et son exonération.

3. Taxe foncière et taxe d'habitation : deux impôts distincts

La fiche service-public F42 le confirme : la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Cette suppression ne concerne pas la taxe foncière, qui reste établie au nom du propriétaire.

1. La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, que le logement soit occupé, loué ou vide.
2. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due par la personne qui a, au 1er janvier, la disposition ou la jouissance d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale (fiche F42). Le propriétaire d'une maison de vacances paie donc les deux.
3. La majoration en zone tendue. Dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants, et depuis 2024 dans certaines communes qui comptent beaucoup de résidences secondaires, le conseil municipal peut majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le taux varie selon les communes : nous n'en citons aucun.

Contester sa taxe foncière en invoquant la fin de la taxe d'habitation ne mène nulle part. Une réclamation utile porte sur la base, les surfaces, la catégorie, ou une exonération qui n'a pas été appliquée. Notre guide pour lire son avis de taxe foncière montre où regarder.

4. La déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers »

Les propriétaires doivent indiquer à l'administration si leurs logements sont occupés, loués ou vacants au 1er janvier. Selon une actualité de service-public.fr, la déclaration de 2026 était à faire au plus tard le 30 juin 2026 dans trois cas :

1. l'occupation d'un bien a changé entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 (nouveau locataire, logement devenu vacant, logement qui n'est plus votre résidence principale) ;
2. un changement de l'année précédente n'a pas été signalé ;
3. le bien n'a jamais été déclaré.

La démarche se fait en ligne depuis l'espace particulier d'impots.gouv.fr, ou avec le formulaire papier de déclaration d'occupation des locaux, transmis au centre des finances publiques. L'administration s'en sert pour savoir quels logements doivent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Une résidence principale déclarée comme telle n'est pas visée par ces taxes ; un logement que l'administration croit secondaire peut l'être à tort.

Nous n'indiquons pas de montant d'amende pour une déclaration absente ou inexacte : les pages officielles consultées pour cet article n'en donnent pas.

Cette déclaration ne remplace pas la déclaration d'une construction ou d'un aménagement. Une extension, une véranda ou une piscine se déclarent dans les 90 jours qui suivent leur achèvement (fiche service-public F2799), quelle que soit l'occupation du logement.

5. Quand la résidence principale change de statut

Un déménagement en cours d'année

La taxe est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier. Celui qui vend en juin reçoit l'avis de l'année pour le bien vendu ; le partage prévu dans l'acte ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur (fiche F59). Le nouveau logement est taxé à son nom à partir du 1er janvier suivant. Voir notre page taxe foncière et déménagement.

Une résidence principale qui devient secondaire

Le logement perd les dispositifs réservés à l'habitation principale : dégrèvement de 100 €, plafonnement à 50 %, exonération ASPA, ASI ou AAH. Seule l'exonération des plus de 75 ans peut rester, si le propriétaire continue d'habiter lui-même les lieux. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires devient due, et le changement doit figurer dans la déclaration d'occupation. Le cas de la personne qui entre en maison de retraite obéit à une règle propre, l'article 1391 B bis, présentée dans notre page sur l'âge et la taxe foncière.

Un logement qui reste vide

La vacance n'efface pas la taxe. La fiche F59 prévoit un dégrèvement, sur réclamation, pour un logement destiné à la location et resté vide malgré son propriétaire : la vacance doit être indépendante de sa volonté, durer au moins trois mois consécutifs et porter sur tout le logement ou sur une partie louable séparément. Le dégrèvement part du premier jour du mois qui suit le début de la vacance et s'applique aussi à la TEOM. Les locations meublées et saisonnières sont exclues. Une ancienne résidence principale laissée vide en attendant sa vente n'entre pas, en principe, dans ce cadre, puisque le texte vise un logement destiné à la location.

Un décès

La taxe de l'année du décès est due par la succession, puisque le défunt était propriétaire au 1er janvier. La suite est décrite dans notre page taxe foncière et décès.

6. Un exemple chiffré

Prenons un cas purement illustratif, avec des montants inventés. Un propriétaire de 68 ans au 1er janvier 2026, seul, une part, vit dans sa maison. Son revenu fiscal de référence de 2025 est de 12 000 €. Son avis comporte 1 300 € de taxe foncière, frais compris, et 210 € de TEOM, soit 1 510 €.

1. Âge : il a plus de 65 ans et pas plus de 75 ans. Pas d'exonération de l'article 1391, mais le dégrèvement de l'article 1391 B est possible.
2. Revenu : 12 000 € ne dépasse pas 12 793 €. La condition est remplie.
3. Logement : c'est son habitation principale. Le dégrèvement de 100 € s'applique d'office.
4. Taxe foncière après dégrèvement : 1 300 € − 100 € = 1 200 €. La TEOM reste à 210 €.
5. Total de l'avis : 1 410 € au lieu de 1 510 €, soit une baisse d'environ 6,6 %.

Le plafonnement à 50 % ne donne rien ici. En supposant que son revenu corrigé soit égal à son revenu fiscal de référence, la moitié de 12 000 € fait 6 000 €, bien au-dessus des 1 200 € de taxe foncière. Si ce même logement était sa résidence secondaire, il n'aurait droit ni au dégrèvement ni au plafonnement, et paierait 1 510 €.

7. Ce qu'il faut vérifier sur l'avis

1. Le redevable. Le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, pas l'acquéreur de l'année ni le nu-propriétaire.
2. La base. À bien constant, elle progresse d'environ 0,8 % entre l'avis de 2025 et celui de 2026. Un saut sans travaux mérite une vérification.
3. Les dégrèvements et exonérations. Si vous êtes dans les conditions du tableau ci-dessus et que la mention manque, c'est le premier point à contester.
4. L'occupation déclarée. Elle doit correspondre à la réalité au 1er janvier, surtout si vous recevez aussi un avis de taxe d'habitation sur une résidence secondaire.

Une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2027 pour un avis de 2026 (fiche service-public F1064). Elle ne dispense pas de payer à l'échéance, sauf demande de sursis de paiement. Les étapes sont dans notre page pour contester sa taxe foncière, et un modèle dans notre lettre type de réclamation.