Taxe foncière sur les terrains non bâtis : base, exonérations et recours

Un terrain ne se taxe pas comme un bâtiment. La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) a sa propre base, ses propres exonérations et ses propres dégrèvements. Elle est due par le propriétaire au 1^er janvier, que le terrain soit exploité, loué ou laissé en friche. Pour une entreprise, elle touche la réserve foncière gardée pour une extension, la parcelle agricole reçue en apport, le terrain acheté en attendant un permis. Le montant dépend d'abord d'une donnée que l'on regarde rarement : la nature de culture et la classe sous lesquelles la parcelle est inscrite au cadastre.

1. Qui paie, et pour quels terrains

La taxe est établie au nom du propriétaire au 1^er janvier de l'année d'imposition (article 1400 du CGI). Quand la propriété est démembrée, c'est l'usufruitier qui est redevable, et non le nu-propriétaire. Le même principe vaut pour l'emphytéote ou le preneur d'un bail à construction (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-20). Pour un terrain détenu à plusieurs, l'avis et la réclamation suivent la logique du bien détenu en indivision.

Le bail peut prévoir que le locataire supporte la taxe. Le BOFiP le dit clairement : ce type de convention n'est pas opposable à l'administration. Elle règle les comptes entre les parties, mais l'avis reste au nom du propriétaire, et c'est lui qui engage une éventuelle réclamation. Les questions de refacturation entre bailleur et preneur sont traitées dans notre page sur la taxe foncière refacturée au locataire.

Un terrain qui ne rapporte rien reste imposable, qu'il soit en friche ou aride. L'article 1393 vise les terrains de toute nature, sauf exonération expresse (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-30), notamment :

1. les terres, prés, bois, landes et terrains nus, constructibles ou non ;
2. les terrains à bâtir, y compris ceux d'un lotissement ;
3. les terrains occupés par des carrières, mines et tourbières, des étangs, salines et marais salants, ou des serres affectées à une exploitation agricole ;
4. les emprises des chemins de fer et des tramways, hors sols des constructions d'exploitation ;
5. les terrains non cultivés affectés à la pratique du golf, lorsque leur aménagement ne demande pas d'ouvrages en maçonnerie.

Point d'attention pour les entreprises : un terrain non cultivé employé de façon durable à un usage commercial ou industriel (chantier, dépôt de marchandises, aire de stockage, carrière exploitée industriellement) relève de la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre de l'article 1381, 5° du CGI, et sort donc de la TFPNB (BOFiP BOI-IF-TFB-10-10-40). Une cour ou un parking extérieur rattaché à l'activité peut donc figurer côté bâti ou côté non bâti selon son usage. Cela se vérifie sur l'avis et sur le relevé de propriété.

Acheter un terrain pour construire ne supprime pas la TFPNB. Elle reste due tant que la construction n'est pas achevée et déclarée, et le bien bascule alors dans le bâti. La maison achevée peut alors profiter de l'exonération de deux ans d'une maison neuve, si elle est déclarée dans les 90 jours.

2. Une base sans rapport avec celle du bâti

Pas de surface pondérée, pas de catégorie de local, pas de coefficient de localisation. La valeur locative d'un terrain non bâti se calcule avec un tarif communal fixé par nature de culture ou de propriété et, le cas échéant, par classe (article 1509 du CGI, BOFiP BOI-IF-TFNB-20-10).

Valeur locative cadastrale = surface de la parcelle × tarif de sa nature de culture et de sa classe.

Ces tarifs traduisent les loyers normaux à la date de la dernière révision, fixée au 1^er janvier 1961 en métropole (article 1518). Ils sont actualisés et revalorisés depuis, mais ils restent sans lien avec les prix du marché d'aujourd'hui.

Base d'imposition = valeur locative cadastrale × 80 %, après l'abattement de 20 % prévu par l'article 1396 du CGI. Pour les propriétés bâties, l'abattement est de 50 % (article 1388) : les deux calculs ne se mélangent pas.

Le classement se fait par l'administration, assistée de la commission communale des impôts directs. Le BOFiP précise que cette procédure ne comporte aucune publicité et n'admet aucun recours des propriétaires (BOFiP BOI-IF-TFNB-20-10-10-20). En pratique, c'est le classement d'une parcelle donnée, tel qu'il ressort de l'avis, qui se discute par la voie de la réclamation contre l'imposition.

Pour un local, le calcul repose sur d'autres paramètres, détaillés dans notre page sur le calcul de la valeur locative.

3. Le terrain à bâtir et le terrain constructible

Les terrains à bâtir forment le dixième groupe de natures de culture et de propriété (BOFiP BOI-IF-TFNB-20-10-10-40). Ils sont classés d'après leur valeur vénale, qui dépend de la situation, de la surface, de la largeur sur rue, de la profondeur et des servitudes. Leur tarif est donc sans commune mesure avec celui d'une terre agricole.

Le BOFiP retient comme terrain à bâtir celui qui ne peut normalement recevoir d'autre affectation que celle de sol de construction, du fait de sa situation (agglomération, lotissement) ou de son aménagement (eau, électricité, voirie). L'intention du propriétaire compte. Deux précisions :

1. un terrain affecté de manière durable à un usage agricole ne peut pas être classé en terrain à bâtir, même s'il est constructible au regard du document d'urbanisme. Une occupation agricole provisoire ou précaire ne suffit pas ;
2. un terrain de lotissement est classé en terrain à bâtir dès l'année qui suit l'approbation du plan de lotissement.

Un terrain nu en zone constructible n'est donc pas automatiquement classé en terrain à bâtir. La nature de culture inscrite sur le relevé de propriété est le premier point à regarder.

La majoration de la valeur locative des terrains constructibles

L'article 1396 permet au conseil municipal de majorer la valeur locative des terrains constructibles situés en zone urbaine ou à urbaniser d'un document d'urbanisme, à condition qu'ils soient suffisamment équipés (BOFiP BOI-IF-TFNB-20-10-40-10). Les règles de calcul figurent au BOFiP BOI-IF-TFNB-20-10-40-20 :

1. la commune fixe une valeur forfaitaire unique, comprise entre 0 et 3 € par m², qui ne peut pas dépasser 3 % d'une valeur moyenne au m² fixée par décret selon la zone ;
2. la surface retenue est réduite de 200 m², sur l'ensemble des parcelles constructibles contiguës d'un même propriétaire, sauf si la commune a supprimé cette réduction ;
3. la majoration s'ajoute à la valeur locative avant l'abattement de 20 % ;
4. la délibération doit être prise avant le 1^er octobre pour s'appliquer l'année suivante, et reste valable tant qu'elle n'est pas modifiée ou rapportée.

Elle ne s'applique pas, notamment :

1. aux terrains classés en zone U ou AU depuis moins d'un an au 1^er janvier ;
2. aux terrains appartenant à une personne relevant de la protection sociale agricole, ou loués à une telle personne, et utilisés pour une exploitation agricole ;
3. aux terrains de certains établissements publics fonciers ;
4. aux parcelles qui supportent une construction passible de taxe d'habitation ou qui en est exonérée ;
5. aux dépendances immédiates des habitations et aux terrains passibles de la taxe foncière bâtie.

Il existait aussi une majoration de plein droit dans certaines communes en zone tendue. Elle a été supprimée par l'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2017, et le BOFiP ne commente plus que le régime sur délibération. Une majoration figurant sur un avis doit donc s'appuyer sur une délibération communale.

4. Les exonérations

Certaines s'appliquent de plein droit, d'autres seulement si la commune ou l'intercommunalité a délibéré. Elles visent le terrain et sa nature, pas la qualité du propriétaire : une société en bénéficie comme un particulier si les conditions et les obligations déclaratives sont remplies.

Les exonérations permanentes

1. Terres agricoles, 30 % (article 1394 B bis du CGI). L'exonération porte sur les parts communale et intercommunale de la TFPNB et sur certaines taxes additionnelles. Elle vise les terres, prés, vergers, vignes, bois, landes, lacs et étangs, et jardins. Elle ne couvre pas la taxe pour frais de chambre d'agriculture. Le taux est passé de 20 à 30 % à compter de 2025, par l'article 66 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-40-50).
2. Terres agricoles en Corse, 100 % (article 1394 B du CGI).

Lorsque les terres sont louées, le code rural organise le partage de l'avantage avec le fermier. Depuis 2025, le coefficient utilisé pour ce calcul est de 1,43 au lieu de 1,25. À intégrer au suivi des baux ruraux.

Les exonérations temporaires de plein droit

1. Boisements (article 1395 du CGI) : 10 ans pour les peupleraies, 30 ans pour les résineux, 50 ans pour les feuillus et autres bois, à compter de l'année qui suit l'achèvement des travaux (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-50-10-10). La régénération naturelle ouvre 30 ou 50 ans d'exonération selon l'essence, et les futaies irrégulières en équilibre de régénération une réduction de 25 % pendant 15 ans renouvelables. Ces deux derniers régimes passent par la déclaration n° 6707-SD, avec un certificat, avant le 1^er janvier de la première année.
2. Arbres truffiers (article 1395 B du CGI) : 50 ans, pour les terrains plantés d'au moins 200 arbres truffiers par hectare.
3. Natura 2000 (article 1395 E du CGI) : 5 ans renouvelables, pour les parcelles inscrites sur la liste arrêtée par l'autorité compétente et couvertes par un contrat ou une charte Natura 2000 (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-50-10-20). L'engagement est à fournir avant le 1^er janvier de la première année.

Les exonérations sur délibération

Elles ne jouent que pour la part de la collectivité qui a délibéré, avant le 1^er octobre pour l'année suivante (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-50-20) :

1. Noyers nouvellement plantés (article 1395 A) : jusqu'à 8 ans ;
2. Vergers, cultures fruitières et vignes (article 1395 A bis) : jusqu'à 8 ans ;
3. Agriculture biologique (article 1395 G) : 5 ans, avec envoi chaque année, avant le 1^er janvier, de la liste des parcelles et du document de l'organisme certificateur.

Et les terrains en ZAC ou en lotissement ?

Aucune exonération de TFPNB n'est prévue du seul fait qu'un terrain se trouve en ZAC ou en lotissement. Les textes jouent plutôt dans l'autre sens : un terrain de lotissement est classé en terrain à bâtir l'année qui suit l'approbation du plan. Une exonération annoncée sur ce seul fondement se vérifie avant d'être prise en compte.

5. Les dégrèvements, à distinguer des exonérations

Une exonération écarte l'impôt à l'avance. Un dégrèvement annule ou rembourse tout ou partie d'une cotisation déjà établie, sur demande, après un événement (BOFiP BOI-IF-TFNB-50-10-20).

1. Disparition du terrain (article 1397 du CGI). Après un événement extraordinaire (avalanche, envahissement par la mer ou par les eaux d'un lac de barrage, inondation due aux intempéries, changement de lit d'une rivière), la taxe est dégrevée par douzièmes à compter du premier jour du mois suivant la disparition. La demande se dépose jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la disparition.
2. Pertes de récoltes sur pied (article 1398 du CGI). Grêle, gelée, inondation, incendie ou autre événement extraordinaire : le dégrèvement est proportionnel à la perte. La demande se dépose, au choix, dans les 15 jours qui suivent le sinistre ou au moins 15 jours avant la date habituelle de l'enlèvement des récoltes. Si les effets durent plusieurs années, la demande se renouvelle chaque année.

Le délai de l'article 1398 se compte en jours, pas en mois. Sur une exploitation, la déclaration de sinistre est donc à préparer tout de suite.

Deux seuils à ne pas confondre. Un dégrèvement inférieur à 8 € par redevable et par avis n'est pas accordé (article 1965 L du CGI). Une cotisation inférieure à 12 € par article de rôle n'est pas mise en recouvrement (article 1657 du CGI, selon une réponse ministérielle publiée au JO Sénat).

Il existe aussi un dégrèvement de 50 % pendant 5 ans pour les parcelles exploitées par un jeune agriculteur bénéficiaire d'une aide à l'installation, que la commune ou l'EPCI peut compléter de 50 % sur délibération (article 1647-00 bis du CGI), et un dégrèvement pour les parcelles comprises dans une association foncière pastorale (article 1398 A du CGI).

6. Ce qu'une entreprise doit déclarer

Les changements de consistance ou d'affectation d'une propriété non bâtie se déclarent dans les 90 jours de leur réalisation définitive (article 1406 du CGI), sur le formulaire n° 6704 (modèle IL, cerfa 10517), auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du terrain (BOFiP BOI-IF-TFNB-40). Sont visés par exemple :

1. un gain ou une perte de superficie ;
2. un changement de nature de culture, comme la plantation d'un verger ou d'un bois ;
3. un terrain qui devient imposable ou cesse de l'être, par exemple un terrain affecté à un usage commercial qui retrouve un usage agricole.

Le retard coûte surtout en exonérations. Quand la déclaration est tardive, l'exonération temporaire (bois, noyers, truffiers) ne s'applique qu'à la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle de la déclaration. Les années perdues ne se rattrapent pas. Selon la fiche F31638 de Service-Public Entreprendre, s'y ajoutent une amende de 150 € pour retard et de 15 € par inexactitude.

7. Un exemple chiffré, purement illustratif

Prenons un terrain de 8 000 m² détenu par une PME en réserve foncière. Les tarifs ci-dessous sont inventés pour le calcul et ne correspondent à aucune commune réelle. Aucun taux d'imposition n'est appliqué : la cotisation est égale à la base multipliée par les taux votés par les collectivités, qui varient d'une commune à l'autre.

La base est 15 fois plus élevée dans la seconde hypothèse, sur un terrain qui ne produit aucun revenu. Supposons maintenant que le terrain soit constructible, en zone U équipée, et que la commune ait délibéré au maximum de 3 € par m², sans supprimer la réduction de 200 m² (et en admettant que ce montant respecte le plafond de 3 % fixé par décret). Sur 7 800 m² (8 000 m² moins 200 m²), la majoration ajoute 7 800 × 3 = 23 400 € de valeur locative, soit 18 720 € de base après abattement. La base passe alors à (36 000 + 23 400) × 0,8 = 47 520 €.

Ce calcul montre où se situe l'enjeu. Avant le montant, il faut regarder la nature de culture et la classe inscrites pour la parcelle, puis l'existence d'une délibération de majoration.

8. Ce qui se vérifie et se conteste

Ces points se contrôlent sur pièces, avec l'avis et le relevé de propriété. Notre page pour lire son avis de taxe foncière aide à repérer les lignes utiles.

1. La nature de culture et la classe. Une parcelle exploitée durablement en agriculture et classée en terrain à bâtir, ou l'inverse, produit un écart important.
2. La surface. Elle se compare au cadastre. Des écarts anciens subsistent parfois après une division ou un remembrement.
3. Le bon impôt. Un terrain à usage commercial ou industriel peut relever du bâti, et un terrain revenu à l'agriculture doit revenir au non bâti.
4. L'abattement de 20 %. La base doit représenter 80 % de la valeur locative.
5. La majoration. Elle suppose une délibération, une zone U ou AU équipée et un terrain qui n'entre dans aucune exclusion.
6. Les exonérations. Les 30 % sur les terres agricoles, et les exonérations temporaires dont les conditions sont réunies.

La réclamation se dépose jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de l'avis (article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales, impots.gouv.fr). Passé ce délai, il ne reste qu'une demande gracieuse, laissée à l'appréciation de l'administration. La démarche et les pièces à joindre sont détaillées dans notre guide pour contester une taxe foncière, et les anomalies fréquentes dans notre article sur les erreurs d'avis de taxe foncière.

Un terrain non bâti n'entre pas dans la base de la CFE, qui retient les biens passibles de la taxe foncière bâtie. Si l'entreprise détient aussi des locaux, les deux impôts se vérifient ensemble. Le régime d'ensemble est résumé dans le guide de la taxe foncière professionnelle, et la page Lorraine regroupe les repères par commune.