Comment est calculée la taxe foncière d'une maison ?

L'avis de taxe foncière ne montre que le bout de la chaîne : une base, des taux, un montant. Avant cela, l'administration a mesuré le logement, pondéré ses annexes, retenu une catégorie, un état d'entretien, une situation, compté les éléments de confort, puis appliqué un tarif fixé à partir des loyers de 1970. Le prix auquel vous avez acheté la maison n'entre nulle part dans ce calcul. Cette page déroule la méthode d'évaluation des maisons et des appartements, étape par étape, avec un exemple chiffré. Pour les règles générales (qui paie, exonérations, recours), voir notre page sur la taxe foncière des particuliers.

1. Les étapes du calcul

Le calcul se lit de haut en bas, chaque étape reprenant le résultat de la précédente.

1. La surface pondérée totale du logement, exprimée en « mètres carrés normalisés » : surface réelle, pondération des annexes, correctif d'ensemble (entretien et situation), équivalences de confort.
2. La valeur locative de 1970 : surface pondérée totale multipliée par le tarif au m² de la catégorie du local dans la commune.
3. La mise à jour : cette valeur a été actualisée, puis elle est majorée chaque année par un coefficient national (article 1518 bis du CGI).
4. La base d'imposition : la moitié de la valeur locative mise à jour (article 1388 du CGI).
5. Les taux : la base est multipliée par le taux voté par la commune et, le cas échéant, par celui de l'intercommunalité.
6. La TEOM, quand la collectivité l'a instituée, calculée en principe sur la même base avec son propre taux, et les frais de gestion.

L'avis détaille les étapes 4 à 6. Les trois premières n'y apparaissent pas, et c'est pourtant là que se trouvent la plupart des erreurs.

2. Une valeur locative fixée par comparaison, à la date de 1970

Pour les maisons et les appartements, la valeur locative est déterminée par comparaison, selon l'article 1496 du CGI (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-10). Lors de la révision générale, l'administration a classé les logements de chaque commune par catégorie, choisi des locaux de référence et fixé pour chaque catégorie un tarif au mètre carré de surface pondérée. Ce tarif a été obtenu en rapportant les loyers de logements loués librement, à des conditions de prix normales, à leur surface pondérée (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-60, § 1).

La date de référence est le 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties de métropole et le 1er janvier 1975 pour celles des départements d'outre-mer (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-20). La valeur locative ne suit donc pas le marché immobilier. Deux maisons voisines vendues l'une 180 000 €, l'autre 300 000 €, peuvent avoir des valeurs locatives proches si leur surface, leur catégorie et leur état se ressemblent.

Les locaux professionnels et commerciaux ne suivent plus cette méthode depuis la révision entrée en vigueur en 2017 : leur valeur locative repose sur des tarifs par secteur fondés sur des loyers plus récents. Notre page sur la différence entre local commercial et habitation compare les deux. Pour le seul calcul de la valeur locative, voir aussi comment se calcule la valeur locative.

3. La catégorie du logement

La classification communale compte huit catégories, définies au niveau national par l'article 324 H de l'annexe III au CGI et adaptées aux normes locales de construction (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-30). La 1re catégorie regroupe les logements les plus luxueux, la 8e les plus modestes. Toutes ne sont pas représentées dans chaque commune.

Le classement tient compte du caractère architectural de l'immeuble, de la qualité de la construction, de la distribution du local, de sa conception générale, de la présence ou non de pièces de réception, de son équipement et de l'impression d'ensemble. Les locaux qui ne présentent plus les conditions élémentaires d'habitabilité (taudis) sont rangés en 8e catégorie, comme ceux construits en matériaux de très mauvaise qualité. Des catégories intermédiaires peuvent combiner deux catégories voisines.

Les dépendances bâties isolées (un garage séparé de la maison, par exemple) relèvent d'une nomenclature spéciale de quatre catégories, désignées par les lettres A à D.

La catégorie pèse lourd : à chaque catégorie correspond un tarif au m². Un logement classé une catégorie trop haut change de tarif sans qu'un seul mètre carré ait bougé. Le BOFiP précise aussi qu'une rénovation lourde d'un immeuble ancien conduit le plus souvent à un reclassement dans une catégorie supérieure.

4. La surface : mesure, importance du logement, annexes

La surface pondérée n'est ni la surface de l'acte notarié ni la surface Carrez. Ses règles figurent aux articles 324 L à 324 V de l'annexe III au CGI, commentés par le BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50.

La mesure de la surface réelle

La surface réelle se mesure au sol, entre murs ou séparations, et s'arrondit au mètre carré inférieur (§ 80 et 150). Elle comprend les bow-windows, alcôves et rangements ouverts, la place occupée par les appareils sanitaires, éviers, placards en saillie, appareils de chauffage et cheminées. Elle exclut les embrasures de portes et de fenêtres, les conduits de fumée et de ventilation, les placards en renfoncement de faible surface et les marches et trémies d'escalier. Dans une maison individuelle, les paliers d'étage restent compris (§ 140).

Le correctif d'importance

La surface des pièces et annexes de la partie principale (salle de bains, WC, couloirs compris) reçoit un correctif d'importance, fixé pour chaque catégorie par l'article 324 O de l'annexe III. Il vaut 1 quand le logement a la surface d'un local courant de sa catégorie. Au-delà, la surface excédentaire subit un abattement de 25 %, parce que les grands logements se louent, toutes proportions gardées, moins cher que les petits (§ 160 à 210). Le résultat, arrondi au mètre carré inférieur, est la « surface pondérée comparative ».

Les pièces mansardées se mesurent au sol comme les autres. Le BOFiP admet toutefois que la valeur locative soit diminuée quand le logement comporte des pièces mansardées et que le local de référence n'en a pas (§ 220).

Les éléments secondaires d'une maison

Garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et terrasses accessibles d'une maison ne reçoivent pas le correctif d'importance. Leur surface réelle est multipliée par un coefficient de pondération compris entre 0,2 et 0,6 (article 324 N de l'annexe III ; BOFiP, § 230 à 290). Les repères donnés par le BOFiP sont indicatifs :

1. Environ 0,6 pour les éléments construits avec des matériaux de même qualité que la partie principale et intimement liés à l'habitation, comme un garage ou une buanderie.
2. 0,2 le plus souvent pour les caves, greniers et terrasses accessibles, coefficient porté à 0,4, voire 0,5, dans les grandes villes.
3. 0,2 pour les éléments de vaste surface des communes rurales qui ne se rattachent pas ordinairement à l'habitation (hangar, remise, bûcher, préau), hors bâtiments agricoles.

Le coefficient tient compte de la qualité des matériaux, de la nature de l'élément et de sa taille par rapport à ce qui se rencontre couramment dans la catégorie. Le produit, arrondi au mètre carré inférieur, est la « surface pondérée brute » de ces éléments. Dans un immeuble collectif, les règles diffèrent : les éléments englobés dans l'appartement sont traités comme des annexes, et les garages et parkings privatifs font l'objet d'une évaluation distincte.

5. Le correctif d'ensemble : entretien et situation

Le correctif d'ensemble (articles 324 P à 324 S de l'annexe III) traduit l'état d'entretien et la situation du logement. Pour une maison, il s'applique à la surface pondérée comparative augmentée de la surface pondérée brute des éléments secondaires. Le résultat, arrondi au mètre carré inférieur, est la « surface pondérée nette » (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 110, 300 et 310).

Le coefficient d'entretien

Il est fixé de manière uniforme par le barème de l'article 324 Q de l'annexe III, selon l'état de la construction :

L'état s'apprécie sur le gros œuvre, la couverture, le ravalement, les huisseries extérieures et, en immeuble collectif, les parties communes. Les petits travaux d'entretien intérieur (peintures, tapisseries, réparations locatives) restent sans effet (§ 350). Le BOFiP rattache l'appréciation à l'état de la construction à la date de clôture du procès-verbal de révision de la commune (§ 340). Un changement de caractéristiques physiques peut ensuite modifier ce coefficient, comme le rappelle notre page sur la taxe foncière des particuliers. Notre page sur le coefficient d'entretien détaille ce levier.

Le coefficient de situation

Selon l'article 324 R de l'annexe III, il est égal à la somme algébrique de deux coefficients : l'un pour la situation générale du logement dans la commune, l'autre pour son emplacement particulier. Chacun prend l'une des valeurs suivantes :

La situation générale tient compte, par exemple, de la proximité des écoles, commerces et transports, du calme, ou au contraire du bruit, des odeurs, des risques d'inondation ou d'une zone humide. La situation particulière regarde l'accès, les vues, l'exposition et la présence de dépendances non bâties (BOFiP, § 390 à 430). Pour les dépendances évaluées à part, les coefficients extrêmes ne sont pas appliqués (§ 380 et 470).

Dans les immeubles collectifs, le correctif d'ensemble est en outre modifié selon la présence ou l'absence d'ascenseur (article 324 S de l'annexe III ; les monte-charges ne comptent pas). Ce n'est pas une équivalence en mètres carrés (§ 440).

6. Les équivalences superficielles des éléments de confort

À la surface pondérée nette s'ajoutent des mètres carrés pour chaque élément d'équipement en état de fonctionnement (articles 324 T et 324 U de l'annexe III). Une simple défectuosité ne supprime pas l'équivalence, mais un équipement hors d'usage ne compte pas (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 490). Le résultat est la « surface pondérée totale ». Pour la partie principale d'un logement, le tableau du BOFiP (§ 500) donne les valeurs suivantes :

Pour le chauffage central, le BOFiP vise tout mode de chauffage qui suppose une installation d'ensemble fixe (eau chaude, air chaud, gaz, fioul…), quel que soit le nombre de radiateurs. Les WC n'ouvrent pas droit à ces 2 m², et un étage entier non desservi n'en reçoit pas (§ 510). Les dépendances bâties ont leurs propres valeurs, plus faibles pour certains éléments : le tableau complet figure dans le BOFiP.

Ces équivalences expliquent pourquoi la surface pondérée totale dépasse souvent la surface habitable : une maison ordinaire équipée gagne facilement plusieurs dizaines de mètres carrés à cette étape.

7. De 1970 à 2026 : actualisation et revalorisation

La valeur locative obtenue en multipliant la surface pondérée totale par le tarif de la catégorie est une valeur de 1970. Elle a été actualisée (première actualisation incorporée aux rôles au 1er janvier 1980), puis elle est majorée chaque année par un coefficient forfaitaire (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-10-10, § 50). La valeur qui sert au calcul d'une année donnée intègre donc toutes ces mises à jour successives.

Depuis 2018, le coefficient de l'article 1518 bis du CGI est égal à 1 plus la variation, si elle est positive, de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) entre novembre N-2 et novembre N-1, arrondi à la troisième décimale (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-20-20). L'exemple du BOFiP : un indice de 124,33 contre 123,36 donne 1,00786, arrondi à 1,008.

Pour 2026, l'Insee a mesuré une hausse de l'IPCH de 0,8 % sur un an en novembre 2025 (Insee, Informations rapides, décembre 2025). Les valeurs locatives des logements ont donc été revalorisées de 0,8 %, soit un coefficient de 1,008, le même partout en France. Une hausse de base d'environ 0,8 % sans travaux ni changement au fichier correspond à cette revalorisation.

8. La base : la moitié de la valeur locative

La taxe est établie sur un revenu net égal à la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement de 50 % (article 1388 du CGI ; BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-10-10). La fiche service-public F59 le résume : la base correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale.

Cet abattement est forfaitaire. Il tient compte des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation. Vos dépenses réelles ne s'y ajoutent pas : une facture de toiture ou de chaudière ne réduit pas la base, et le BOFiP précise que même l'extrême vétusté d'un immeuble ne permet pas d'obtenir un revenu net plus faible. L'état du bâtiment se discute ailleurs, au niveau du coefficient d'entretien.

9. Les taux, la TEOM et les frais

La base est multipliée par le taux voté chaque année par la commune et, le cas échéant, par celui de l'intercommunalité. Les deux produits s'additionnent. Une hausse de taux augmente la cotisation même si la base n'a pas bougé.

Depuis 2021, la part départementale de la taxe foncière a été transférée aux communes : le taux communal est devenu la somme des anciens taux communal et départemental, avec des correctifs pour que les exonérations et abattements propres à chaque niveau ne modifient pas la cotisation des contribuables concernés (BOFiP BOI-IF-TFB-10-45). C'est pourquoi l'avis ne comporte plus de colonne « département ».

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) a en principe pour base le même revenu net, celui de l'article 1388 (BOFiP BOI-IF-AUT-90-10). Son taux est voté par la commune ou l'intercommunalité qui l'a instituée, et il peut varier selon des zones (BOFiP BOI-IF-AUT-90-30-10). Elle figure sur le même avis, avec des frais de gestion. Les cas où elle n'est pas due sont traités dans notre page sur la TEOM et son exonération.

Nous n'indiquons aucun taux réel : ils changent d'une collectivité à l'autre et se lisent sur votre avis.

10. Un exemple chiffré, entièrement fictif

Prenons une maison fictive. Les surfaces, le tarif, le coefficient cumulé de mise à jour et les taux ci-dessous sont inventés pour l'exemple et ne correspondent à aucune commune. Ils servent à montrer l'enchaînement des calculs, pas à estimer une cotisation. Hypothèses : partie principale de 112 m² (pièces et annexes), surface supposée égale à celle d'un local courant de sa catégorie (correctif d'importance de 1), garage intégré de 20 m², cave de 15 m², état « assez bon », situation ordinaire, cinq pièces et une salle de bains chauffées par un chauffage central.

Les montants sont arrondis au centime, et les frais de gestion ne sont pas comptés. Quelques lectures de cet exemple :

1. Les équivalences de confort ajoutent 35 m², davantage que le garage et la cave réunis (15 m²).
2. Le coefficient d'entretien de 1,10 ajoute 12 m² à la surface nette. Avec un état « passable » (1,00), la surface pondérée nette serait de 127 m², la surface totale de 162 m², et la base baisserait d'environ 7 % (12 m² sur 174).
3. Si la cave était pondérée à 0,6 au lieu de 0,2, la surface avant correctif passerait de 127 à 133 m², soit 6 m² de plus avant même le coefficient d'entretien.
4. Une erreur sur la catégorie changerait le tarif de 5,40 € et toutes les lignes suivantes, sans qu'aucune surface ne bouge.

11. Où se logent les erreurs

Les réclamations portent rarement sur le principe du calcul. Elles portent sur une donnée du local, parfois inchangée depuis des décennies.

1. Une surface trop élevée : véranda démolie toujours comptée, pièce comptée deux fois, mesure qui inclut les embrasures ou les escaliers.
2. Des annexes trop pondérées : un garage à 0,6 peut se justifier, une cave ordinaire à 0,6 hors grande ville beaucoup moins.
3. Des équivalences pour des équipements hors d'usage ou disparus : baignoire déposée, chauffage central remplacé par des appareils indépendants, étage non chauffé.
4. Une catégorie trop haute par rapport aux locaux de référence de la commune.
5. Un coefficient d'entretien qui ne correspond plus à l'état réel du gros œuvre, de la toiture ou des menuiseries extérieures.
6. Une mauvaise affectation : une partie du logement évaluée en local professionnel, ou l'inverse, alors que les deux méthodes n'ont rien de commun.
7. Une exonération non appliquée alors que la déclaration a été faite à temps, comme l'exonération de deux ans d'une construction neuve ou d'une extension.

12. Ce que l'on peut vérifier

L'avis montre la base (le revenu cadastral), les taux de chaque collectivité, la TEOM et les frais. On peut y contrôler que la base évolue comme la revalorisation quand rien n'a changé dans le logement, et repérer la ligne qui explique une hausse. Notre guide pour lire son avis de taxe foncière reprend chaque rubrique.

La surface retenue, la catégorie, les coefficients et les équivalences n'apparaissent pas sur l'avis. Il faut demander le détail de l'évaluation du local au service des impôts dont dépend le bien, puis le comparer à la réalité : plans, mesures, photos de l'état de la maison, liste des équipements.

Si une donnée est fausse, une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, soit jusqu'au 31 décembre 2027 pour un avis de 2026 (fiche service-public F1064). Notre lettre type de réclamation donne un modèle, et la page contester sa taxe foncière décrit la démarche. Quand une vérification complète de l'évaluation est utile, elle est menée par le cabinet partenaire spécialisé avec lequel nous travaillons.