À quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ?

La question revient chaque automne, quand les avis arrivent : à partir de quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ? Aucun âge ne suffit à lui seul. Deux dispositifs tiennent compte de l'âge, l'exonération après 75 ans et le dégrèvement de 100 € entre 65 et 75 ans, et tous deux dépendent du revenu fiscal de référence. Deux voisins de 78 ans, dans deux maisons identiques, peuvent donc recevoir l'un un avis sans taxe foncière, l'autre une cotisation entière. Cette page ne traite que des conditions d'âge. Le fonctionnement général de l'impôt est expliqué dans notre page sur la taxe foncière des particuliers.

1. L'âge seul ne fait rien tomber

On entend souvent qu'à 65, 70 ou 75 ans la taxe foncière disparaît. Le code général des impôts ne prévoit rien de tel. Avoir un an de plus ne change pas l'avis si les autres conditions manquent. Deux textes seulement font intervenir l'âge :

1. L'article 1391, pour les redevables de plus de 75 ans au 1er janvier : une exonération, sous condition de revenu et d'occupation.
2. L'article 1391 B, pour ceux qui ont plus de 65 ans et 75 ans au plus au 1er janvier : un dégrèvement de 100 €, sous la même condition de revenu.

Le second ne supprime pas la taxe. Il en retire 100 €. Un retraité de 70 ans aux revenus modestes reçoit donc toujours un avis, allégé de cette somme.

D'autres exonérations existent sans condition d'âge, pour les bénéficiaires de certaines allocations ou pour les foyers dont la taxe pèse trop lourd par rapport aux revenus. Elles sont traitées dans notre page sur l'exonération de taxe foncière pour revenu modeste.

2. Après 75 ans : l'exonération de l'article 1391

Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-20 détaille les trois conditions, qui se cumulent.

1. L'âge. Avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition (§ 10). Celui qui fête ses 75 ans en cours d'année ne remplit pas la condition cette année-là : il faut avoir dépassé 75 ans au 1er janvier.
2. Le revenu. Le revenu fiscal de référence de l'année précédente ne doit pas dépasser la limite de l'article 1417, I du CGI (§ 20). Les montants figurent plus bas.
3. L'occupation. L'immeuble doit être habité par le propriétaire ou l'usufruitier (§ 40).

Aucune démarche n'est à faire : l'exonération est appliquée d'office à partir de la déclaration de revenus, comme le rappelle une actualité de service-public.fr du 5 février 2026. Elle couvre la taxe foncière, pas la TEOM (voir la partie 5).

Si le logement est un bien propre de l'un des époux ou partenaires de Pacs, c'est l'âge de ce propriétaire qui compte : l'exonération ne joue pas si c'est lui qui a 75 ans ou moins (§ 10).

Habiter le logement, pas l'occuper seul

Le texte ne parle pas de résidence principale. Il vise l'immeuble habité par le propriétaire ou l'usufruitier. Trois conséquences :

1. La cohabitation n'est plus un obstacle. L'article 102 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022) a supprimé la condition qui imposait d'occuper le logement seul ou avec certaines personnes seulement (BOFiP, remarque après le § 50). Héberger un enfant ou un proche ne fait plus perdre l'exonération.
2. Une résidence secondaire peut être exonérée si le propriétaire l'habite lui-même, en plus de sa résidence principale (§ 50, qui cite CE, 20 octobre 2000, n° 205635 ; fiche service-public F59).
3. Un logement laissé à la disposition exclusive d'un tiers n'est pas habité par le propriétaire. Il n'est pas exonéré, même sans bail (§ 50). Un bailleur de 80 ans aux revenus modestes paie donc la taxe sur l'appartement qu'il loue.

Location partielle, indivision, démembrement

1. Une partie du logement louée. Elle n'empêche pas l'exonération si les locaux loués ont fait l'objet d'une évaluation distincte. L'exonération ne porte alors que sur le logement occupé par le propriétaire (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-10, § 150).
2. Un bien en indivision. Le seul indivisaire qui remplit les conditions est exonéré dans la limite de sa quote-part, s'il dispose à titre privatif d'un logement dans l'immeuble (même BOFiP, § 130). Voir notre page sur la taxe foncière en indivision.
3. Un bien démembré. La taxe est due par l'usufruitier, et le texte vise le logement habité par le propriétaire ou l'usufruitier. Un parent usufruitier qui vit dans la maison peut donc être exonéré. Le nu-propriétaire, qui n'habite pas les lieux, n'a pas à remplir de condition.

3. Les plafonds de revenu pour la taxe de 2026

Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence, défini au IV de l'article 1417 du CGI. Il figure sur l'avis d'impôt sur le revenu. Pour la taxe foncière de 2026, ce sont les revenus de 2025 qui comptent. La fiche service-public F59, mise à jour le 25 septembre 2026, donne les limites suivantes pour la métropole :

Les plafonds sont plus élevés en Martinique, en Guadeloupe, à La Réunion, en Guyane et à Mayotte : la fiche F59 les détaille. Ils sont revus chaque année. Pour un autre avis que celui de 2026, il faut reprendre les montants publiés pour l'année en question.

Un cas particulier : le contribuable de plus de 75 ans devenu veuf en cours d'année peut être exonéré l'année suivante si son revenu, calculé de la date du décès au 31 décembre, reste sous la limite (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-20, § 30). Voir aussi ce que deviennent l'avis et les exonérations après un décès.

4. Entre 65 et 75 ans : le dégrèvement de 100 € (article 1391 B)

Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-40 en fixe les règles.

1. L'âge. Plus de 65 ans et 75 ans au plus au 1er janvier, sans remplir les conditions de l'exonération de l'article 1391.
2. Le logement. Le dégrèvement ne porte que sur la taxe de l'habitation principale. Une résidence secondaire n'y ouvre pas droit.
3. Le revenu. La même limite de l'article 1417, I, donc les plafonds du tableau ci-dessus.
4. Le montant. 100 €, quel que soit le montant de la taxe. Si la taxe est inférieure à 100 €, le dégrèvement est ramené à son montant, sans remboursement de la différence.
5. L'indivision. Un seul dégrèvement par logement, même si plusieurs indivisaires remplissent les conditions.
6. L'application. Le dégrèvement est accordé d'office et figure sur l'avis. Si le revenu passe sous la limite après coup, une réclamation permet de l'obtenir.

5. Maison de retraite : l'ancien logement (article 1391 B bis)

Un parent entre en EHPAD, sa maison reste vide, et l'avis continue d'arriver. L'article 1391 B bis permet de garder l'exonération sur l'ancienne résidence principale (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-50).

1. Qui est concerné. La personne hébergée durablement dans un établissement pour personnes âgées ou dans une unité de soins de longue durée, qui remplit les conditions de l'exonération (pour l'âge, plus de 75 ans au 1er janvier et le plafond de revenu).
2. Garder la jouissance du logement. Il ne doit pas devenir la résidence principale d'une autre personne, même à titre gratuit. La fiche F59 le dit simplement : ne pas le prêter ni le louer.
3. Les proches qui peuvent rester. Le conjoint, le partenaire de Pacs, les personnes à charge ou le concubin peuvent continuer à y vivre s'ils y habitaient le jour du départ.
4. À partir de quand. La taxe s'établit d'après la situation au 1er janvier : le dispositif joue à partir de l'année qui suit l'entrée dans l'établissement.
5. Ce qui n'est pas visé. Un départ pour vivre définitivement chez un membre de la famille n'ouvre pas droit au maintien.

Louer l'ancien logement, ou le prêter à un enfant qui en fait sa résidence principale, met donc fin à l'exonération. Mieux vaut le savoir avant de signer un bail, car la cotisation entière revient sur l'avis suivant.

6. Ce que l'exonération ne couvre pas

Une exonération totale ne donne pas un avis à zéro. Selon le BOFiP BOI-IF-TFB-10-55, les exonérations et le dégrèvement de 100 € s'appliquent à la taxe foncière perçue par la commune et l'intercommunalité, aux taxes additionnelles qui l'accompagnent (taxes spéciales d'équipement, taxe GEMAPI, taxe régionale d'Île-de-France) et aux frais d'assiette et de recouvrement de l'article 1641 qui s'y rattachent.

Ils ne s'appliquent pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ni aux frais qui s'y rattachent (§ 20). La ligne TEOM reste donc sur l'avis. Les cas où la TEOM elle-même n'est pas due sont traités dans notre page sur la TEOM et son exonération.

7. Deux exemples chiffrés

Prenons un premier cas, purement illustratif : une propriétaire de 78 ans au 1er janvier 2026, une part, un revenu fiscal de référence 2025 de 11 500 €, qui habite sa maison. Son avis comporterait 1 270 € de taxe foncière, frais compris, et 180 € de TEOM, frais compris. Son revenu est sous les 12 793 € du plafond d'une part : les 1 270 € sont exonérés. Elle paie les 180 € de TEOM.

Prenons un second cas, lui aussi illustratif : un propriétaire de 72 ans au 1er janvier 2026, une part, le même revenu, dont la taxe foncière de l'habitation principale s'élève à 85 €. Il n'a pas plus de 75 ans, donc pas d'exonération. Il a droit au dégrèvement de l'article 1391 B, ramené à 85 € puisque la taxe est inférieure à 100 €. Sa taxe foncière tombe à zéro, sans remboursement des 15 € restants. La TEOM éventuelle reste due.

8. Ce qu'il faut regarder sur l'avis

1. La mention d'exonération ou de dégrèvement sur la ligne de la taxe foncière. Si elle manque alors que les conditions semblent réunies, c'est le premier point à vérifier.
2. L'âge au 1er janvier de l'année de l'avis. L'année de son 75e anniversaire, on n'a pas encore « plus de 75 ans » au 1er janvier.
3. Le revenu fiscal de référence de l'année précédente, à comparer au plafond qui correspond au nombre de parts du foyer.
4. La ligne TEOM, qui reste présente même quand la taxe foncière est exonérée.

Notre guide pour lire son avis de taxe foncière reprend chaque rubrique. Si une exonération ou un dégrèvement manque, une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement, soit jusqu'au 31 décembre 2027 pour un avis de 2026 (fiche service-public F1064). Notre lettre type de réclamation donne un modèle. Pour une maison qui n'est plus votre résidence principale, voir aussi notre page sur la taxe foncière de la résidence principale.