Exonération de taxe foncière pour travaux énergétiques : ce qui s'applique vraiment

L'exonération de taxe foncière pour travaux énergétiques existe bien. Elle figure à l'article 1383-0 B du CGI, dure trois ans et peut aller de 50 à 100 %. Elle ne vise que les logements. Un atelier, un entrepôt, un commerce ou un bureau n'y ont pas droit, quel que soit le montant des travaux. Seule la partie habitation d'un local mixte peut en profiter. Voici ce que prévoit le texte, les deux régimes voisins qu'on confond souvent avec lui, et ce qu'un propriétaire de locaux professionnels peut vérifier après des travaux.

1. Ce que prévoit l'article 1383-0 B

Une commune ou un EPCI à fiscalité propre peut exonérer de taxe foncière, pendant trois ans, les logements qui viennent de faire l'objet de dépenses de rénovation énergétique. Le taux est unique et choisi par la collectivité entre 50 et 100 %. Chaque collectivité délibère pour sa propre part. Le commentaire administratif se trouve au BOFiP BOI-IF-TFB-10-180-10, et la fiche service-public F59 le présente dans l'espace « particuliers ».

Le texte a changé au 1^er janvier 2025. Avant, il visait les logements achevés avant le 1^er janvier 1989 et renvoyait aux dépenses de l'article 200 quater du CGI. Depuis 2025, il vise les logements achevés depuis plus de dix ans au 1^er janvier de la première année d'exonération, et les dépenses du 3° du I de l'article 278-0 bis A, celles qui ouvrent droit au taux réduit de TVA. Pour une exonération qui démarrerait en 2027, le logement doit donc avoir été achevé avant le 1^er janvier 2017. Les exonérations accordées sous l'ancien texte vont à leur terme.

2. Les conditions, une par une

Elles se cumulent. Il suffit qu'une seule manque pour que l'exonération ne s'applique pas.

1. Une délibération. Sans elle, le dispositif ne s'applique pas sur le territoire. Elle doit être prise avant le 1^er octobre pour s'appliquer l'année suivante, et elle reste valable tant qu'elle n'est pas modifiée ou rapportée. C'est la première chose à demander à la mairie ou à l'intercommunalité.
2. Un logement achevé depuis plus de dix ans au 1^er janvier de la première année d'exonération.
3. Un seuil de dépenses par logement. Plus de 10 000 € payés l'année qui précède la première année d'exonération, ou plus de 15 000 € payés au cours des trois années qui la précèdent. Les montants s'entendent TTC, et les subventions reçues ne s'en déduisent pas. Dans un immeuble de trois appartements, on n'additionne pas les travaux des trois pour franchir le seuil.
4. Des prestations de rénovation énergétique facturées par une entreprise : isolation thermique, chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire, énergies renouvelables. L'entretien n'entre pas dans le compte. Un équipement acheté directement par le propriétaire non plus, même s'il est posé par une entreprise.
5. Une déclaration sur papier libre au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1^er janvier de la première année d'exonération, avec la date d'achèvement du logement et les justificatifs de nature et de montant des dépenses.

Le compte se fait sur les dépenses payées, pas sur les devis signés. L'exonération commence l'année qui suit le paiement du montant total des dépenses. Elle ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui reste due. Une fois les trois ans écoulés, elle ne peut pas être renouvelée pendant les dix années suivantes.

3. Pourquoi un local professionnel n'y a pas droit

Le BOFiP est explicite : seuls les locaux à usage d'habitation sont visés. Un atelier isolé par l'extérieur ou un entrepôt équipé d'une pompe à chaleur reste imposé normalement. Ni le montant des travaux, ni leur performance, ni l'âge du bâtiment n'y changent quoi que ce soit, et une délibération ne peut pas étendre le champ du texte. Le régime voisin pour les logements neufs très performants (article 1383-0 B bis, voir plus bas) est lui aussi réservé aux logements.

Pour l'ensemble des règles qui s'appliquent à vos murs, reprenez le guide de la taxe foncière professionnelle.

4. Le local mixte : seule la partie habitation compte

Un même local peut abriter un logement et une activité, par exemple un commerce en rez-de-chaussée avec l'appartement du propriétaire à l'étage. Dans ce cas, seule la partie habitation peut être exonérée. Le BOFiP prévoit une répartition forfaitaire des dépenses en fonction des superficies respectives de chaque partie.

Prenons 30 000 € de travaux d'isolation sur un bâtiment dont la moitié de la surface est un logement et l'autre moitié un commerce. La part retenue pour le logement serait de 15 000 €, à confronter aux seuils. Si les 30 000 € ont été payés la même année, le seuil de 10 000 € est dépassé et la partie habitation peut être exonérée, si la commune a délibéré. Le commerce, lui, reste imposé en totalité. La déclaration doit faire apparaître ce partage.

Dans un immeuble collectif, les dépenses sur les parties communes comptent pour la quote-part de chaque logement, attestée par le syndic.

5. Les exonérations liées à une construction nouvelle

Deux autres textes visent les bâtiments qui viennent d'être construits. Ils ne concernent pas la rénovation d'un local existant, mais ils expliquent beaucoup de surprises sur les premiers avis.

L'article 1383 : deux ans après l'achèvement

Il couvre les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction, pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement (BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20). Le cas des maisons et appartements est détaillé dans l'exonération de taxe foncière d'une construction neuve.

1. Logements : l'exonération est totale en principe. La commune peut la ramener à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable, et l'EPCI à fiscalité propre peut la supprimer pour sa part.
2. Locaux non affectés à l'habitation : l'exonération porte sur 40 % de la base imposable, pour la part communale seulement. La part de l'intercommunalité reste due en totalité. Aucune délibération n'est prévue pour la moduler.
3. Déclaration : dans les 90 jours de l'achèvement, sur le formulaire 6660-REV pour un local commercial, artisanal ou professionnel, ou H1 et H2 pour une maison ou un appartement (fiche F38138). Une déclaration tardive limite l'exonération à la période qui suit le 31 décembre de l'année suivant celle de la déclaration.

Cette exonération n'est pas prise en compte pour la TEOM.

L'article 1383-0 B bis : cinq ans pour les logements neufs performants

Sur délibération, les logements neufs dont la performance énergétique et environnementale dépasse la réglementation peuvent être exonérés pendant cinq ans, entre 50 et 100 %. Combinée avec les deux ans de l'article 1383, la durée totale peut atteindre sept ans, selon le BOFiP. Un local professionnel n'y a pas accès.

6. « Première année » : ce que la formule recouvre

On lit souvent qu'un bien serait exonéré la première année. Aucun texte ne prévoit une telle règle. Deux mécanismes se mélangent :

1. La date d'imposition. La taxe foncière est établie d'après la situation au 1^er janvier. Une construction achevée en 2026 n'existe pas encore au 1^er janvier 2026 : elle entre dans le calcul à partir de 2027.
2. L'article 1383. Il exonère ensuite 2027 et 2028. Pour un logement, l'exonération peut être totale. Pour un local professionnel, elle se limite à 40 % de la base communale, et la part intercommunale est due dès 2027.

Une rénovation énergétique d'un local professionnel existant ne déclenche aucun de ces deux mécanismes.

7. Le local vide : un dégrèvement, pas une exonération

On confond souvent ce sujet avec le précédent. Une exonération écarte l'impôt à l'avance. Le dégrèvement de l'article 1389 du CGI rend une partie d'un impôt déjà établi, sur demande. Il comporte deux branches (BOFiP BOI-IF-TFB-50-20-30) :

1. La vacance ne vise que les logements normalement destinés à la location. Un local commercial loué puis vide n'en relève pas.
2. L'inexploitation vise un immeuble commercial ou industriel utilisé par le propriétaire lui-même. L'administration admet aussi le cas d'un local loué avec le matériel nécessaire à son exploitation. Elle refuse de l'étendre aux locaux loués nus.

Dans les deux cas, la vacance ou l'arrêt doit être indépendant de la volonté du propriétaire, durer au moins trois mois et porter sur tout le bien ou sur une partie louable ou exploitable séparément. Le dégrèvement se calcule par mois entiers, du premier jour du mois qui suit le début de la vacance au dernier jour du mois où elle prend fin, et il porte aussi sur la TEOM. La demande se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle où la durée de trois mois est atteinte. La démarche est détaillée dans notre page sur le dégrèvement pour vacance et inexploitation.

8. Après des travaux sur un local professionnel, regardez la base

Si l'exonération est fermée, des travaux peuvent quand même modifier l'impôt, par la base. La valeur locative d'un local professionnel dépend de sa catégorie, de sa surface pondérée et du secteur où il se trouve. Le secteur d'évaluation pèse autant que la surface : voir pourquoi la valeur locative varie d'une ville à l'autre. La méthode est détaillée dans notre page sur le calcul de la valeur locative.

1. Les changements de consistance se déclarent. L'article 1406 du CGI impose de déclarer les constructions nouvelles et les changements de consistance ou d'affectation dans les 90 jours de leur réalisation définitive. Un changement de consistance modifie le volume ou la surface : agrandissement au sol ou en hauteur, démolition totale ou partielle, division ou réunion de locaux (BOFiP BOI-IF-TFB-20-20-10-10). Pour un local professionnel, la déclaration passe par le service « Gérer mes biens immobiliers » ou le formulaire 6660-REV. Un retard expose à une amende de 150 € et à la perte des exonérations temporaires.
2. Une isolation ou un nouveau chauffage ne changent pas la surface. En règle générale, ils ne modifient donc pas la base d'un local professionnel.
3. Une surface supprimée peut faire baisser la base. Démolition d'un appentis, réduction d'une surface couverte : si rien n'a été déclaré, la base reste calculée sur un état qui n'existe plus. C'est le terrain de la contestation de la taxe foncière.
4. Une surface créée la fait monter. Une mezzanine ajoutée ou une annexe aménagée doivent être déclarées, et l'administration peut aussi les relever elle-même. Mieux vaut chiffrer l'ensemble de l'opération avant de déclarer.

La valeur locative sert aussi au calcul de la cotisation foncière des entreprises de l'occupant, sans l'abattement de 50 % propre à la taxe foncière. Une correction de base joue donc sur les deux impôts. Une exonération de taxe foncière, elle, ne touche jamais la CFE.

9. Un exemple chiffré, purement illustratif

Prenons un atelier de 400 m² exploité par l'entreprise qui en est propriétaire. Tous les montants qui suivent sont inventés pour le calcul et ne correspondent à aucune situation ni à aucune commune réelles. Supposons une taxe foncière de 9 000 € par an, toutes lignes de l'avis comprises. En 2026, le propriétaire paie 22 000 € TTC de prestations : isolation des murs et remplacement du chauffage.

La surface pondérée n'est pas la surface réelle : une mezzanine de 60 m² ne fait pas forcément baisser la base de 15 %, tout dépend du coefficient qui lui est appliqué. Ces chiffres montrent seulement où se trouve l'enjeu. Sur un local professionnel, l'économie possible vient d'une base exacte, pas d'une exonération pour travaux.