Taxe foncière en indivision : qui paie, et qui peut réclamer

Un bien en indivision reçoit un seul avis de taxe foncière, avec deux ou trois noms, ou un seul nom suivi de « et consorts ». La question revient chaque automne : qui doit payer, et combien ? La doctrine administrative répond que l'imposition est établie au nom des indivisaires et que chacun doit sa part, sans solidarité avec les autres. Le partage entre eux relève du droit civil, pas de l'avis. Voici ce que disent les textes officiels, les cas de la succession et du démembrement, et qui peut contester la base.

1. Comment l'avis est établi

Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-10 pose quatre règles, reprises par la fiche service-public F263 :

1. Quand un immeuble est en indivision, la taxe foncière est établie au nom des indivisaires.
2. S'ils sont trois au maximum, tous sont nommément désignés au rôle.
3. Au-delà, seul figure l'indivisaire dont la part est prépondérante, avec la mention « et consorts » ou « et copropriétaires ». Le BOFiP justifie cette règle par le souci de ne pas surcharger les documents cadastraux.
4. L'administration n'établit pas d'imposition personnalisée pour chaque indivisaire : il y a une base et une cotisation pour le bien.

Le BOFiP ajoute une phrase qui compte : la répartition des impôts entre les membres d'une indivision relève du droit privé et n'est résolue « en aucun cas » par le libellé de l'avis. Le nom imprimé en tête ne fait donc pas de son titulaire le seul débiteur. Enfin, après un partage, chacun est imposé séparément pour la partie qui lui a été attribuée. Logé dans une SCI, le même bien serait imposé au seul nom de la société : voir la taxe foncière d'une SCI.

Pour savoir où lire ces mentions sur votre propre document, voyez notre page lire son avis de taxe foncière.

2. Chacun sa part : ce que disent les sources officielles

Trois sources vont dans le même sens.

1. La doctrine fiscale. Le même paragraphe du BOFiP précise que « l'imposition collective n'implique pas l'obligation solidaire de chacun des copropriétaires au paiement de la totalité de la cotisation de taxe foncière ».
2. Service-public. La fiche F263 indique que chaque indivisaire paie sa part en fonction de ses droits dans l'indivision, que les indivisaires ne sont pas solidaires et qu'on ne peut pas exiger de l'un d'eux le paiement de la totalité.
3. Le ministre. Dans une réponse à la question écrite n° 405 (JO AN du 3 décembre 2024), le ministère rappelle que la solidarité ne se présume pas et ne s'applique que dans les cas prévus par la loi. Il cite la taxe foncière parmi les impôts pour lesquels l'imposition collective n'emporte pas solidarité, et précise que les pénalités de retard suivent le même régime : chaque indivisaire n'en répond qu'à hauteur de ses droits.

Cette réponse s'appuie aussi sur une décision du Conseil d'État du 30 septembre 2019 (n° 419384). Elle porte sur la taxe d'habitation d'une résidence secondaire indivise, pas sur la taxe foncière : le juge y retient que le comptable public ne pouvait légalement poursuivre que la part incombant à chaque indivisaire. La réponse ministérielle en tire la même règle pour la taxe foncière.

Deux réserves s'imposent. Ces textes décrivent le droit commun : une stipulation ou une disposition légale particulière peut créer une solidarité, et la décision de 2019 relève justement que l'administration n'en invoquait aucune. Et il s'agit de doctrine et de jurisprudence, pas d'un article du CGI qui réglerait la question. Si un comptable public poursuit un indivisaire pour le tout, c'est sur ces références que la contestation se construit, de préférence avec un avocat.

3. Entre indivisaires : une affaire de droit civil

Que se passe-t-il quand un indivisaire paie tout, souvent pour éviter une majoration ? La fiche F263 prévoit qu'il peut demander aux autres le remboursement de leur part. Si les indivisaires ne s'accordent pas sur la répartition, ils doivent saisir la justice. Le service des impôts ne fait pas ce partage à leur place.

Le calcul de la part suit en principe les droits de chacun dans l'indivision. Une convention d'indivision, un partage partiel ou un compte d'indivision tenu par le notaire peuvent modifier la façon dont la dépense est supportée au final. Ces questions relèvent des articles 815 et suivants du code civil et de la situation de chaque famille : pour un désaccord, adressez-vous à un notaire ou à un avocat. Cet article ne remplace pas leur analyse.

Vérifiez aussi que les droits portés au rôle correspondent à la réalité. Après un partage, une donation ou une cession de droits indivis, l'avis peut continuer d'afficher une situation ancienne tant que la mutation n'a pas été enregistrée au cadastre.

4. L'indivision successorale

C'est le cas le plus courant : le bien n'est pas encore partagé, mais la taxe tombe chaque année. L'année du décès et la perte des exonérations du défunt sont traitées dans la taxe foncière après un décès.

1. Le nom du défunt peut rester sur l'avis. Tant que la mutation cadastrale n'a pas été faite, l'impôt est établi au nom de l'ancien propriétaire décédé, représenté collectivement par sa succession (BOFiP BOI-IF-TFNB-10-20, § 110). Il appartient aux héritiers de faire diligence pour obtenir cette mutation. Ils ne peuvent pas exiger que l'impôt soit divisé pour imposer chacun séparément.
2. L'adresse ne crée pas la dette. Un avis envoyé à l'adresse d'un seul héritier ne met pas l'impôt à sa charge exclusive (CE, 20 avril 1977, n° 02525, cité au même paragraphe du BOFiP).
3. Chaque héritier paie sa part. Selon F263, la taxe de l'année du décès est une dette de la succession. Pour les années suivantes, le bien est en indivision depuis le décès et chaque héritier paie sa part ; celui qui a tout réglé peut demander le remboursement aux autres.
4. Le notaire peut payer pour tous. Avec l'accord de chacun des héritiers, il peut régler la totalité en prélevant sur les fonds disponibles de la succession.

Côté recouvrement, la doctrine (BOFiP BOI-REC-SOLID-20-20, § 1) prévoit que les héritiers peuvent être poursuivis pour les impositions du défunt personnellement, mais seulement jusqu'à leur part contributive dans les charges de la succession, ou sur les biens qui lui ont appartenu. Les effets d'une renonciation ou d'une acceptation à concurrence de l'actif net dépendent du droit des successions : c'est une question à poser au notaire chargé du dossier.

5. Usufruit et nue-propriété

Le démembrement suit une autre logique (BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-20).

1. L'usufruitier est le redevable. L'article 1400, II du CGI prévoit que la taxe foncière est établie à son nom, puisque c'est lui qui jouit des revenus de l'immeuble. Le rôle porte souvent la mention « X, nu-propriétaire, par Y, usufruitier ».
2. Le nu-propriétaire n'est pas solidaire. Le BOFiP précise que l'indication de son nom sur le rôle ne le rend pas solidaire de l'usufruitier pour le paiement.
3. Un accord différent reste possible entre eux. F263 indique que l'usufruitier et les nus-propriétaires peuvent convenir d'une autre répartition. Cet accord vaut entre eux ; il ne change pas le nom du redevable.
4. Le droit d'usage ou d'habitation ne suit pas l'usufruit. La taxe reste établie au nom du propriétaire, seul débiteur légal. Le titulaire du droit peut être tenu d'y contribuer, mais seulement envers le propriétaire.

Une indivision peut porter sur l'usufruit comme sur la nue-propriété ou la pleine propriété, rappelle le BOFiP. Quand plusieurs enfants sont nus-propriétaires et qu'un parent survivant a l'usufruit, la taxe vise l'usufruitier ; l'indivision entre les enfants ne joue pas sur ce point.

6. Indivision ou copropriété : deux régimes différents

En copropriété, chaque copropriétaire est imposé à son nom pour les locaux qu'il détient en propre, en tenant compte des parties communes qui ne peuvent pas être évaluées séparément. Certains locaux communs, comme une loge de gardien, un logement de gardien ou un garage commun, font en revanche l'objet d'une évaluation distincte et d'une imposition au nom de l'indivision des copropriétaires, désignée « les copropriétaires de l'immeuble ». Cet avis peut être adressé au syndic. L'évaluation d'un garage, dépendance d'un logement ou local professionnel, est détaillée dans notre page dédiée.

Le Conseil d'État a jugé que cette cote unique ne rendait pas chaque copropriétaire redevable de la totalité de l'imposition (CE, 6 juillet 1987, n° 59830, cité au BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-10, § 100). Dans un immeuble en indivision pure, il n'y a pas de lots : un seul avis couvre tout le bien.

7. Qui peut contester, et jusqu'à quand

1. Un indivisaire seul, sans mandat. Le BOFiP BOI-CTX-PREA-10-60 (§ 90) admet que l'un quelconque des propriétaires d'un immeuble indivis présente, sans mandat des autres, une réclamation visant la taxe foncière de la totalité de l'immeuble. Le même texte (§ 80) reconnaît aux héritiers en indivision qui justifient de leur qualité le droit de réclamer contre une taxe établie au nom du défunt.
2. Pas le nu-propriétaire, sauf mandat. L'usufruitier étant le seul débiteur légal, le nu-propriétaire ne peut contester sans mandat régulier de l'usufruitier, sauf s'il a été personnellement mis en demeure de payer (§ 470).
3. Le délai. La réclamation se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement (service-public F59). Pour un avis de 2026, la limite est le 31 décembre 2027. Chaque année a son propre délai.

La réclamation ne dispense pas de payer à l'échéance, mais un sursis de paiement peut être demandé. Elle porte utilement sur la base : surface, catégorie, coefficients, affectation. Les taux, eux, sont votés par les collectivités. Comme la base est commune, une base corrigée réduit la cotisation de tout le bien, et donc la part de chacun. La démarche est détaillée dans notre page contester sa taxe foncière.

8. Habitation ou local professionnel : deux méthodes d'évaluation

La règle du redevable est la même pour une maison et pour un local d'activité. La méthode de calcul de la base, elle, change.

1. Locaux d'habitation. La valeur locative est déterminée par comparaison avec des locaux de référence choisis dans la commune lors de la révision de 1970 (article 1496 du CGI, BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-10). Le détail figure dans la valeur locative d'une maison, étape par étape. C'est toujours la méthode en vigueur, même si une révision a été engagée par la loi de finances pour 2020.
2. Locaux professionnels. Depuis le 1^er janvier 2017, la valeur locative révisée est égale à la surface pondérée multipliée par le tarif au m² de la catégorie du local dans son secteur d'évaluation, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation (collectivites-locales.gouv.fr). Dans la surface pondérée, les parties principales comptent pour 1, les parties secondaires couvertes pour 0,5 et les parties secondaires non couvertes pour 0,2 (article 324 Z de l'annexe III du CGI, rappelé dans la réponse à la question écrite n° 1479).

Sur un local professionnel, une réclamation se joue donc sur des mètres carrés pondérés et sur la catégorie du local, pas sur une comparaison de loyers. La méthode complète figure dans notre page calcul de la valeur locative, et les erreurs fréquentes dans les erreurs d'avis de taxe foncière.

L'indivision n'ouvre par elle-même aucune exonération. Les allègements dépendent de la situation d'une personne ou de l'usage du bien. F263 cite par exemple, sous conditions de ressources, l'exonération possible du conjoint survivant usufruitier pour sa résidence principale. Un dégrèvement est autre chose : il réduit une cotisation déjà établie, par exemple pour vacance ou inexploitation.

9. Un exemple chiffré, purement illustratif

Prenons un local professionnel détenu en indivision par trois personnes, à 50 %, 30 % et 20 %. Tous les montants sont inventés pour le calcul et ne correspondent à aucune situation ni à aucune commune réelles. Supposons une cotisation de 9 000 € pour l'année.

Supposons maintenant que A réclame seul, et que la surface pondérée retenue soit corrigée de 20 % à la baisse. Si toute la cotisation suivait la base, elle passerait de 9 000 € à 7 200 €, soit 1 800 € de moins par an, répartis en 900 €, 540 € et 360 €. C'est une hypothèse simplificatrice : les mécanismes d'atténuation de la réforme de 2017 et les lignes de l'avis qui ne suivent pas la même base peuvent rompre cette proportionnalité. Et la correction obtenue pour une année ne s'étend pas d'elle-même aux années dont le délai de réclamation est expiré.