Exonération de taxe foncière d'une construction neuve : les deux ans de l'article 1383

Une maison neuve est exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement. C'est la règle de l'article 1383 du code général des impôts. Deux choses peuvent pourtant réduire l'avantage, voire le supprimer. La première est locale : la commune peut limiter l'exonération de sa part, et l'intercommunalité peut supprimer la sienne. La seconde dépend de vous : sans déclaration dans les 90 jours, l'exonération est amputée, parfois en totalité. Cette page reprend le point de départ du délai, les délibérations, les formulaires H1, H2 et IL, l'effet exact d'un retard et deux exemples chiffrés.

1. Ce que couvre l'article 1383

Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-10 définit les trois opérations qui ouvrent droit aux deux ans :

1. La construction nouvelle : un bâtiment édifié pour la première fois, qui ne remplace pas une construction démolie et ne s'intègre pas à un bâtiment existant.
2. La reconstruction : une démolition suivie d'une nouvelle édification, ou une restructuration intérieure complète. Refaire une toiture ou réparer ne suffit pas.
3. L'addition de construction : un agrandissement au sol ou en élévation. Le BOFiP l'analyse comme un changement de consistance du bien.

Les travaux qui se bornent à moderniser l'existant n'ouvrent aucun droit, même s'ils font monter l'imposition, par exemple quand de gros travaux de remise en état relèvent le coefficient d'entretien de la maison. La réhabilitation d'un immeuble ancien n'est pas non plus une construction nouvelle. Les travaux de rénovation énergétique d'un logement relèvent d'un autre texte, voté par la commune et pour une autre durée : ils sont traités dans notre page sur l'exonération de taxe foncière pour travaux énergétiques.

L'article 1383 ne pose aucune condition d'occupation. Il ne distingue pas la résidence principale de la résidence secondaire ou du logement loué, à la différence des exonérations longues de l'article 1384 A (voir la partie 8). Les deux ans s'appliquent donc aussi à une résidence secondaire neuve, dans les mêmes limites locales. Le cadre général de la taxe pour un propriétaire figure dans notre guide de la taxe foncière des particuliers.

2. Le point de départ : le 1^er janvier qui suit l'achèvement

Selon le BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20 (§ 1), l'exonération court à partir du 1^er janvier de l'année qui suit l'achèvement. Une maison achevée en juin 2026 est exonérée pour 2027 et 2028, et paie la taxe pleine à partir de 2029.

1. L'achèvement s'apprécie selon l'usage : le logement est habitable, le local utilisable. Le gros œuvre terminé ne suffit pas, et il n'est pas nécessaire que les peintures ou les revêtements de sol soient faits. Dans un immeuble collectif, la date s'apprécie appartement par appartement.
2. La date d'acquisition ne compte pas. Le BOFiP l'écrit en toutes lettres : l'exonération ne peut pas être décomptée à partir de la date d'achat, même quand celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Pour un acheteur, cela veut dire qu'il reprend le délai en cours. Le partage de la taxe de l'année d'achat est expliqué dans qui paie la taxe foncière l'année de l'achat. Prenons une maison achevée en septembre 2025 et vendue en avril 2026. L'exonération porte sur 2026 et 2027. La taxe de 2026 concerne le vendeur, propriétaire au 1^er janvier 2026 ; l'acheteur ne profite donc que de 2027. Si l'achèvement remonte à plus de deux ans, il n'y a plus rien à reprendre. Le BOFiP BOI-IF-TFB-40 (§ 50) ajoute un point utile : si le bien n'a pas été déclaré, l'acquéreur dispose de 90 jours à compter de son achat pour le faire, ce qui sauve l'exonération sans en prolonger la fin.

3. Exonération totale, sauf délibération locale

Pour un logement, l'exonération est totale en principe. Elle couvre aussi les taxes additionnelles calculées sur la même base, comme la taxe GEMAPI ou la taxe spéciale d'équipement (BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20, § 130). Deux délibérations peuvent la réduire, et elles sont indépendantes.

La commune : 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base

Le conseil municipal peut limiter l'exonération à l'un de ces taux. Le taux retenu s'applique à la base qui sert au calcul de la part communale (§ 140 et 160). Avec une délibération à 60 %, 60 % de la base communale est exonérée et la cotisation communale est due sur les 40 % restants. La commune ne peut pas descendre sous 40 % : elle peut réduire l'exonération des logements, pas la supprimer. La délibération peut viser tous les logements ou seulement ceux qui ne sont pas financés par des prêts aidés de l'État ou des prêts conventionnés (§ 170).

L'intercommunalité : suppression possible pour sa part

Un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peut supprimer l'exonération de deux ans des logements pour sa propre part. Dans ce cas, la part intercommunale est due dès le 1^er janvier qui suit l'achèvement (§ 150), même si la commune n'a rien voté. Deux maisons identiques achevées le même mois dans deux communes voisines peuvent donc recevoir des avis très différents pendant ces deux ans.

Le 1^er octobre, date limite

Les délibérations doivent être prises avant le 1^er octobre d'une année pour s'appliquer l'année suivante (article 1639 A bis du CGI, rappelé au § 180). Le BOFiP illustre les changements par des exemples (§ 190 et 200) : quand une commune passe de 100 % à 50 % en année N, les logements achevés avant N gardent leur exonération totale jusqu'à son terme, et ceux achevés en N sont exonérés à 50 % en N+1 et N+2. Pour savoir ce qui s'applique à votre bien, il faut donc regarder les délibérations en vigueur pour les années d'exonération, pas celles votées ensuite.

Le cas du prêt à taux zéro

Le BOFiP (remarque qui suit le § 170) précise que les logements financés par un prêt à taux zéro peuvent bénéficier des deux ans même si la commune ou l'intercommunalité a délibéré pour réduire ou supprimer l'exonération. Sur un logement récent financé avec un PTZ, un avis qui n'applique qu'une exonération partielle mérite donc d'être regardé de près.

4. Construction non affectée à l'habitation : 40 % seulement

Pour une construction qui n'est pas affectée à l'habitation, l'exonération porte sur 40 % de la base pendant deux ans, pour la part communale seulement. La part de l'intercommunalité est due en totalité, et aucune délibération ne module ce régime (BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20, § 100). Un particulier qui fait construire un local qu'il loue à une activité est dans ce cas. La frontière entre les deux catégories est expliquée dans notre page sur la différence de taxe foncière entre local commercial et habitation.

5. La déclaration : H1, H2 ou IL dans les 90 jours

L'article 1406 du CGI impose de déclarer les constructions nouvelles et les changements de consistance dans les 90 jours de leur réalisation définitive. Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20 (§ 210) subordonne l'exonération à cette déclaration. Le BOFiP BOI-IF-TFB-40 indique le formulaire selon le cas :

1. H1 (n° 6650) : maison individuelle, et aussi dépendance isolée comme un garage ou une piscine, selon la fiche service-public F2799.
2. H2 (n° 6652) : logement ou local situé dans un immeuble collectif.
3. IL (n° 6704) : changement de consistance ou d'affectation d'un bien existant, par exemple une extension accolée à la maison.

La déclaration peut se faire en ligne depuis l'espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers », ou sur papier au centre des impôts fonciers (fiche service-public F59). Le délai court à partir de l'achèvement, pas de la remise des clés ni de la déclaration d'achèvement adressée à la mairie au titre de l'urbanisme. C'est cette déclaration fiscale qui met à jour la valeur locative et qui ouvre l'exonération.

6. Une déclaration en retard : ce qu'on perd exactement

Le BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20 (§ 210) prévoit qu'en cas de déclaration tardive, l'exonération ne s'applique que pour la période qui reste à courir après le 31 décembre de l'année suivante. Le dépliant de la DGFiP sur la taxe foncière des propriétés bâties (édition 2023) précise le repère : il s'agit de l'année qui suit celle du dépôt. La fin de l'exonération, elle, ne bouge pas : elle reste fixée par la date d'achèvement.

Prenons une maison achevée le 15 juin 2026. Le délai de 90 jours expire mi-septembre 2026 et l'exonération normale porte sur 2027 et 2028.

1. Déclaration en août 2026, dans le délai : 2027 et 2028 sont exonérées.
2. Déclaration en novembre 2026, deux mois trop tard : l'exonération ne joue qu'après le 31 décembre 2027. Il reste 2028. L'année 2027 est perdue.
3. Déclaration en janvier 2027 : l'exonération ne joue qu'après le 31 décembre 2028. Il ne reste rien, les deux années sont perdues.

Le 1^er janvier sert de couperet : une déclaration tardive faite dans l'année de l'achèvement sauve en général la seconde année, une déclaration faite l'année suivante ne sauve plus rien. Le BOFiP BOI-IF-TFB-40 (§ 220) prévoit en plus des amendes fiscales (article 1729 C du CGI) et l'émission de rôles particuliers pour rattraper les années non imposées (article 1508). Nous n'indiquons pas de montant d'amende, faute de l'avoir vérifié pour ce cas. La perte d'exonération pèse en général bien plus lourd.

L'administration repère aussi les constructions non déclarées sur des images aériennes, puis invite le propriétaire à régulariser sous 30 jours (fiche F2799). Ce rattrapage arrive après le délai de 90 jours : il ne rétablit pas l'exonération perdue.

7. Extension, véranda, piscine : un nouveau délai sur la partie ajoutée

Une addition de construction ouvre ses propres deux ans d'exonération, sur la seule partie ajoutée. Le reste de la maison continue d'être imposé normalement.

1. L'extension et la surélévation créent de la surface : ce sont des additions de construction, à déclarer avec le formulaire IL.
2. La piscine est imposable lorsqu'elle est fixée au sol et ne peut pas être déplacée sans démolition, qu'elle soit enterrée, semi-enterrée ou hors sol. Selon impots.gouv.fr, déclarée dans les 90 jours avec le formulaire H1, elle bénéficie de deux ans d'exonération, totale ou partielle selon la délibération du conseil municipal.
3. La véranda figure parmi les travaux à déclarer (fiche F2799). Les sources officielles consultées ne lui consacrent pas de règle propre : c'est la nature des travaux qui compte. Une véranda fermée qui agrandit la surface de la maison se déclare comme un agrandissement.
4. La rénovation sans surface nouvelle (ravalement, toiture, remplacement d'équipements) n'ouvre aucun droit.

Un garage ou un abri de jardin suit la même logique ; le détail est dans notre page sur la taxe foncière d'un garage. En cas de doute sur la qualification, mieux vaut déclarer dans les 90 jours et laisser l'administration trancher : ne rien déclarer fait perdre l'exonération à coup sûr.

8. Les logements financés par des prêts aidés : 10 ou 15 ans

L'article 1384 A du CGI prévoit une exonération longue, décrite dans le BOFiP BOI-IF-TFB-10-80. Elle concerne les logements neufs affectés à l'habitation principale et financés pour plus de 50 % par des prêts aidés de l'État :

1. 15 ans pour les logements à usage locatif (§ 170) ;
2. 10 ans pour les logements en accession à la propriété, lorsque la demande de prêt a été déposée depuis le 1^er janvier 1984 (§ 190) ;
3. le logement doit être l'habitation principale au 1^er janvier de l'année qui suit l'achèvement ; les logements loués meublés et les résidences secondaires sont exclus (§ 70) ;
4. l'avance remboursable sans intérêt de l'article D. 317-1 du code de la construction et de l'habitation ne compte pas comme prêt aidé pour ce régime (§ 90).

Pour un particulier qui fait construire avec un crédit bancaire classique, complété le cas échéant d'un PTZ, c'est le régime de deux ans de l'article 1383 qui s'applique. Les exonérations liées à la performance énergétique relèvent d'autres textes, présentés dans la page sur les travaux énergétiques citée en partie 1.

9. La TEOM reste due

L'exonération ne s'applique pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (fiche F59 ; BOFiP BOI-IF-TFB-10-60-20, § 105 et 152). La ligne TEOM figure donc sur l'avis dès la première année. Beaucoup de propriétaires de maison neuve en concluent que l'exonération a été oubliée, alors que seule la TEOM est réclamée. Le cas de la TEOM est traité dans notre page TEOM et exonération, et la lecture de l'avis ligne par ligne dans lire son avis de taxe foncière.

10. Deux exemples chiffrés, purement illustratifs

Les montants sont inventés pour le calcul et ne correspondent à aucune commune. Pour rester lisible, on laisse de côté les taxes additionnelles et les frais de gestion. Le mode de calcul complet est expliqué dans notre page comment est calculée la taxe foncière.

Prenons la maison achevée le 15 juin 2026. Sans exonération, sa taxe foncière d'une année pleine serait de 1 200 €, dont 900 € de part communale et 300 € de part intercommunale, plus 300 € de TEOM. La commune a limité l'exonération à 60 % ; l'intercommunalité n'a rien voté.

Déclaration dans le délai

1. Part communale : 60 % de 900 € est exonéré, soit 540 €. Reste dû : 360 €.
2. Part intercommunale : exonérée en totalité, faute de délibération. Reste dû : 0 €.
3. TEOM : 300 €, due.
4. Avis de 2027 : 360 € + 300 € = 660 €, au lieu de 1 500 €. Économie : 840 €. Même calcul en 2028, soit 1 680 € sur les deux ans.

Si la commune avait retenu 40 %, la part communale exonérée tomberait à 360 € par an, et l'économie annuelle à 660 € (360 € + 300 €). Si l'intercommunalité avait en plus supprimé l'exonération pour sa part, il ne resterait que les 360 € communaux.

Déclaration en retard

1. Déposée en novembre 2026 : seule 2028 reste exonérée. L'avis de 2027 s'élève à 1 500 €. Perte : 840 €.
2. Déposée en janvier 2027 : ni 2027 ni 2028 ne sont exonérées. Perte : 1 680 €.

Dans les deux cas, le droit existait. Seule la date de dépôt fait la différence.

11. Ce qui se vérifie sur l'avis

1. La date d'achèvement retenue. Une erreur d'un an décale toute la période.
2. Les délibérations applicables. Celle de la commune et celle de l'intercommunalité, à vérifier séparément, pour les années d'exonération.
3. L'exonération sur l'avis. Une part communale imposée en totalité alors que la déclaration a été faite à temps, ou un taux qui ne correspond pas à la délibération, justifie une réclamation.
4. La déclaration elle-même. Surface, éléments de confort et date doivent correspondre à la réalité, car ils fixent la valeur locative pour les années suivantes.

La réclamation est possible jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement : jusqu'au 31 décembre 2027 pour un avis de 2026 (article R*196-2 du livre des procédures fiscales, rappelé par impots.gouv.fr). Elle ne dispense pas de payer à l'échéance, sauf demande de sursis de paiement. Notre lettre type de réclamation reprend les mentions utiles.