Taxe foncière après un décès : qui doit la payer ?

Quelques mois après un décès, un avis de taxe foncière arrive au nom de la personne disparue. Les proches se demandent s'il faut le payer, le renvoyer ou attendre le notaire. La taxe reste due : elle suit la situation du bien au 1er janvier, et le décès ne l'efface pas. Ce qui change, c'est la personne qui la supporte, et parfois les allègements dont bénéficiait le défunt. Cette page fait le point, de l'avis de l'année du décès à ceux des années suivantes. Elle complète notre guide de la taxe foncière des particuliers.

1. L'année du décès : le défunt reste le redevable

D'après la fiche service-public F59, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne propriétaire ou usufruitière du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est établie pour l'année entière. Une personne décédée en mars ou en novembre était propriétaire au 1er janvier : la taxe de cette année est donc établie à son nom, pour douze mois, sans prorata.

La fiche service-public F263 le dit sans détour : la taxe foncière due pour l'année du décès est une dette de la succession, que le ou les héritiers doivent régler. Il n'existe pas de « taxe foncière décès » à part. C'est la taxe ordinaire, simplement payée par d'autres que le propriétaire inscrit sur l'avis.

La même règle vaut si le bien est vendu pendant la succession. Celui qui en était propriétaire au 1er janvier, ici la succession, reste redevable de l'année entière. Le partage au prorata prévu dans l'acte de vente ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur (fiche F59).

2. L'avis au nom du défunt

Selon F263, la taxe est établie au nom de l'ancien propriétaire décédé, représenté collectivement par sa succession. Recevoir un avis à ce nom n'a donc rien d'une erreur, et le renvoyer avec la mention « décédé » ne règle rien.

1. L'avis reste à payer. Tant que la succession n'est pas réglée, la taxe doit être payée chaque année, même si l'avis est toujours au nom de la personne décédée (F263).
2. La TEOM suit le même sort. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis et reste due. Les exonérations accordées aux personnes âgées ou modestes ne s'y appliquent pas (fiche service-public F22730).
3. L'avis change de nom après les formalités. Il est adressé au nouveau propriétaire une fois l'attestation de propriété immobilière publiée au service de la publicité foncière et enregistrée au cadastre (F263). Un avis encore au nom du défunt l'année suivante n'a rien d'anormal si ces formalités ne sont pas terminées.

Si l'avis n'arrive pas, parce que le courrier part dans une boîte aux lettres que personne ne relève ou que le prélèvement du défunt a été arrêté, écrivez au service indiqué sur l'avis précédent en joignant un acte de décès et les coordonnées du notaire. Mieux vaut le faire avant l'échéance que découvrir une relance plusieurs mois plus tard.

3. Qui paie concrètement

S'il y a plusieurs héritiers, le bien est en indivision dès le décès (F263). La répartition de la charge suit alors les droits de chacun, pas le nom porté sur l'avis.

1. Chaque héritier paie sa part, en fonction de sa part dans l'indivision (F263).
2. Pas de solidarité. Service-public.fr indique que les indivisaires ne sont pas solidaires face à cette dette : l'administration ne peut pas exiger de l'un d'eux qu'il paie toute la taxe (F263).
3. Celui qui avance tout peut demander aux autres le remboursement de leur part (F263).
4. Le notaire peut payer la totalité de la taxe, avec l'accord de chacun des héritiers (F263). Il agit alors pour leur compte : il n'est pas le redevable.

La façon dont les droits de chacun se répartissent dépend du régime matrimonial, d'un éventuel testament et des options exercées par le conjoint survivant. Elle est constatée dans l'attestation de propriété immobilière (F263). C'est au notaire qu'il faut poser la question, l'avis d'imposition ne la tranche pas. Le fonctionnement entre indivisaires, y compris hors succession, est détaillé dans notre page sur la taxe foncière en indivision.

4. Le conjoint survivant usufruitier

Le conjoint survivant peut choisir de recevoir l'usufruit du bien, les enfants recevant alors la nue-propriété. Dans ce cas, c'est en principe l'usufruitier qui paie la taxe foncière, et elle est établie à son nom (F263). La règle rejoint celle de la fiche F59 : en cas de démembrement, le redevable est l'usufruitier, pas le nu-propriétaire.

Le conjoint usufruitier qui habite le logement paie donc la taxe sur le bien entier, même s'il n'en détient pas la propriété au sens strict. S'il convient avec les enfants d'une autre répartition, cet accord reste entre eux et ne change pas le nom du redevable. En contrepartie, c'est sa propre situation qui compte pour les allègements : sous conditions de ressources, le conjoint survivant usufruitier peut être exonéré pour sa résidence principale, par exemple s'il a plus de 75 ans au 1er janvier ou s'il perçoit l'Aspa ou l'Asi (F263).

5. Les exonérations liées à l'âge ou aux revenus

Les allègements des personnes âgées ou modestes dépendent de la situation du redevable au 1er janvier : son âge à cette date, son revenu fiscal de référence de l'année précédente, et le fait qu'il habite le logement. Ils ne sont pas attachés au bien.

1. Plus de 75 ans. L'exonération de l'article 1391 du CGI vise les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier dont le revenu fiscal de référence de l'année précédente ne dépasse pas la limite de l'article 1417, I (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-20, § 10 et 20). Le logement doit être habité par le propriétaire ou l'usufruitier (§ 40).
2. Entre 65 et 75 ans. Le dégrèvement de 100 € de l'article 1391 B s'applique à l'habitation principale, sous la même condition de revenu, quand le redevable ne bénéficie pas de l'exonération des plus de 75 ans (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-40).

Les seuils et le détail de ces dispositifs figurent dans nos pages à quel âge ne paie-t-on plus de taxe foncière et exonération de taxe foncière pour revenu modeste.

Ce que cela donne d'une année sur l'autre

1. L'avis de l'année du décès. Le redevable au 1er janvier était le défunt. Si ses conditions d'âge, de revenu et d'occupation étaient réunies à cette date, l'avis peut porter l'exonération ou le dégrèvement, même s'il est payé par la succession.
2. Les avis suivants. Le défunt n'est plus redevable. Son exonération ne passe pas aux héritiers. Elle ne s'applique qu'à une personne qui remplit elle-même les conditions : âge, revenu, et logement habité par elle. Un héritier dans ce cas, s'il dispose d'un logement dans l'immeuble indivis, peut en bénéficier pour sa seule quote-part d'impôt (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-10, § 130, auquel renvoie le § 60 du BOI-IF-TFB-10-55-20).

Les règles prévues pour le conjoint survivant

Deux règles du BOFiP visent spécialement le conjoint survivant. Ce sont les seules que nous ayons trouvées qui prolongent, d'une certaine façon, la situation du couple.

1. L'exonération totale en indivision successorale. Quand l'indivision réunit le conjoint (ou le partenaire de Pacs) survivant et d'autres héritiers, l'administration admet que l'exonération totale soit accordée au conjoint, et pas seulement sur sa quote-part, s'il occupe le logement comme habitation principale et remplit les conditions requises (BOI-IF-TFB-10-55-10, § 140). Le paragraphe cite l'exonération des bénéficiaires de l'Aspa et de l'Asi ; le BOI-IF-TFB-10-55-20, § 60, y renvoie pour les plus de 75 ans.
2. Le revenu de l'année du veuvage. Une personne de plus de 75 ans devenue veuve en cours d'année peut être exonérée l'année suivante pour le logement qu'elle habite, si son revenu fiscal de référence pour la période allant du décès de son conjoint au 31 décembre ne dépasse pas la limite de l'article 1417, I (BOI-IF-TFB-10-55-20, § 30).

Il n'existe pas, dans les textes consultés, de maintien de l'exonération au profit des autres personnes qui vivaient avec le défunt, un enfant par exemple. Le maintien de deux ans suivi d'abattements dégressifs, prévu par l'article 1391, II, profite au contribuable lui-même quand son revenu dépasse le plafond, et cesse s'il ne remplit plus la condition d'habitation (BOFiP BOI-IF-TFB-10-55-30, § 40 et 50). Il ne se transmet pas aux héritiers.

6. Le logement du défunt reste vide

Le temps de régler la succession, la maison reste souvent inoccupée plusieurs mois. La vacance ne fait pas disparaître la taxe. L'article 1389 du CGI prévoit deux dégrèvements, aucun n'étant automatique.

1. La vacance d'un logement destiné à la location. Selon la fiche F59, le dégrèvement suppose une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, d'au moins trois mois consécutifs, portant sur tout le logement ou sur une partie louable séparément. Il part du premier jour du mois qui suit le début de la vacance, s'applique aussi à la TEOM et se demande par réclamation. Les locations meublées et saisonnières sont exclues.
2. L'inexploitation d'un local commercial ou industriel que le contribuable utilisait lui-même. Ce cas vise par exemple l'atelier ou la boutique d'un commerçant décédé, pas son logement.

Une maison que les héritiers gardent vide en attendant le partage ou la vente n'est pas destinée à la location : elle n'entre pas, en principe, dans le premier cas. Si les héritiers la mettent réellement en location et qu'elle reste vide malgré leurs démarches, la vacance peut ouvrir droit au dégrèvement, aux conditions de la fiche F59. Il faudra pouvoir prouver ces démarches (annonces, mandat de gestion). Les conditions détaillées figurent dans notre page sur le dégrèvement pour vacance et inexploitation.

Reste la voie gracieuse quand la taxe pèse trop lourd. Selon une actualité de service-public.fr, on peut demander à l'administration fiscale un délai de paiement pour la taxe foncière. Une remise gracieuse, totale ou partielle, n'est accordée que dans des cas très exceptionnels ; un deuil figure parmi les circonstances que l'administration prend en compte, avec la capacité réelle de payer. La demande se fait par la messagerie sécurisée ou par courrier.

7. Si le conjoint survivant déménage

Le conjoint qui quitte le logement familial pour un appartement plus petit reste redevable de l'ancien logement pour l'année entière s'il en était usufruitier ou propriétaire au 1er janvier. Le logement quitté perd en revanche les allègements réservés à l'habitation principale, et le changement d'occupation doit être déclaré dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». Notre page taxe foncière et déménagement reprend ces règles, et le cas de l'entrée en maison de retraite est traité dans la page sur l'âge et la taxe foncière.

8. Un exemple chiffré

Prenons un exemple purement illustratif, avec des montants inventés. Une propriétaire veuve de 78 ans habite seule sa maison. Elle remplit au 1er janvier 2026 les conditions de l'exonération des plus de 75 ans. Elle décède en avril 2026 et laisse deux enfants, héritiers à parts égales, qui gardent la maison vide en attendant de la vendre. Pour isoler l'effet du décès, on suppose que la base et les taux ne changent pas entre 2026 et 2027. En réalité, la base est revalorisée chaque année et les taux peuvent être relevés.

1. En 2026, la défunte était redevable au 1er janvier et remplissait les conditions : la taxe foncière de 1 610 € est exonérée. Seule la TEOM reste due, 240 €, payée par la succession.
2. En 2027, aucun des enfants n'habite la maison : personne ne remplit la condition d'occupation, l'exonération tombe. L'avis s'élève à 1 610 + 240 = 1 850 €.
3. Chaque enfant supporte la moitié, soit 925 €. Aucun ne peut être contraint de payer les 1 850 €. Celui qui paie tout peut réclamer 925 € à l'autre.
4. La maison est vide, mais elle n'est pas proposée à la location : le dégrèvement pour vacance ne s'applique pas.

Changeons une donnée. Si la défunte laissait un mari de 80 ans qui continue d'habiter la maison comme résidence principale, avec un revenu sous la limite, il pourrait obtenir l'exonération totale à son propre titre en 2027, quels que soient ses droits dans l'indivision (BOI-IF-TFB-10-55-10, § 140). Son revenu de la période allant du décès au 31 décembre 2026 serait alors examiné (BOI-IF-TFB-10-55-20, § 30). Seuls les 240 € de TEOM resteraient dus.

9. Ce qu'il faut vérifier sur les avis

Une réclamation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement : jusqu'au 31 décembre 2027 pour une taxe mise en recouvrement en 2026 (fiche service-public F1064). Quand une succession dure, ce délai passe vite. Un modèle figure dans notre lettre type de réclamation, et la lecture ligne par ligne de l'avis dans notre guide pour lire son avis de taxe foncière.