Local vacant ou inexploité : le dégrèvement de taxe foncière que les entreprises oublient

Un dégrèvement de taxe foncière est prévu par l'article 1389 du CGI dans deux situations : la vacance d'une maison ou d'un logement normalement destiné à la location, et l'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même. Trois conditions cumulatives dans les deux cas : une durée d'au moins trois mois, une situation indépendante de la volonté du propriétaire ou de l'exploitant, et une vacance affectant la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible d'exploitation séparée. Le dégrèvement est alors proportionnel à la durée : un local inexploité six mois ouvre droit à la moitié de la cotisation de l'année.

C'est l'un des dégrèvements les plus méconnus, et l'un des plus simples à chiffrer. Prenons un bâtiment industriel resté inexploité plusieurs années après la perte de son principal donneur d'ordre, mais taxé chaque année comme s'il tournait : c'est exactement la situation que vise ce dégrèvement.

Qui est concerné ?

Le propriétaire bailleur d'un logement (SCI patrimoniale, foncière, particulier) resté vide malgré une mise en location effective : départ du locataire, difficulté à relouer. Il faut démontrer que le bien est réellement proposé à la location (mandat d'agence, annonces, prix de marché) : une vacance choisie n'ouvre pas droit au dégrèvement.

Un local commercial vide faute de locataire n'ouvre pas droit au dégrèvement : la branche vacance ne vise que les logements, et la branche inexploitation que le local exploité par son propriétaire. La doctrine administrative admet une exception : le local loué avec le matériel nécessaire à son exploitation (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 66). Le bailleur d'un local commercial relève donc des règles du bail, et de la façon de refacturer la taxe foncière en bail commercial.

L'exploitant propriétaire de ses murs dont l'activité dans l'immeuble est interrompue pour une cause qu'il ne maîtrise pas : sinistre, arrêté administratif, perte du principal donneur d'ordre, procédure collective. La cessation volontaire ou la simple sous-utilisation ne suffisent pas ; l'inexploitation doit être réelle et subie.

La condition qui fait échouer les demandes : « indépendante de la volonté »

C'est le nœud du contentieux. L'administration et le juge vérifient que le contribuable a fait ce qui dépendait de lui : rechercher activement un locataire au prix du marché, tenter de reprendre ou céder l'exploitation. Constituez le dossier de preuves pendant la vacance, pas après : annonces datées, mandats, échanges avec les candidats, rapports de sinistre, décisions administratives.

Une partie de local peut suffire

La vacance partielle ouvre droit au dégrèvement si la fraction concernée est susceptible d'être louée ou exploitée séparément : un étage autonome, un logement distinct d'un immeuble, un bâtiment d'un ensemble. Un simple plateau inutilisé au sein d'un ensemble indivisible, non.

Exemple illustratif

Une entreprise est propriétaire du local commercial qu'elle exploite, dont la taxe foncière annuelle atteint 8 400 €. Un incendie l'oblige à fermer fin février ; les travaux de remise en état durent jusqu'à fin novembre, soit neuf mois d'inexploitation subie. Dégrèvement possible : 9/12 de la cotisation, soit 6 300 €, sur simple réclamation documentée. (Montants illustratifs.)

Comment demander le dégrèvement ?

Par réclamation écrite au service des impôts fonciers, dans les délais habituels, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement, le point de départ étant apprécié à partir du moment où la condition de trois mois est remplie. Joignez le calcul prorata temporis et l'ensemble des justificatifs. La TEOM suit en principe le sort de la taxe foncière dégrevée pour la période concernée. Le locataire qui supporte l'impôt par refacturation a lui aussi intérêt à provoquer la démarche (voir ses leviers). Ce dégrèvement n'est pas une exonération. L'exonération de taxe foncière d'un local professionnel relève d'autres textes et d'autres démarches.

Le dégrèvement pour vacance corrige une année ; une base erronée, elle, se paie tous les ans : le guide de la taxe foncière professionnelle couvre les deux fronts.