CFE du loueur en meublé non professionnel : ce qui est dû, et sur quelle base

Beaucoup de bailleurs en LMNP découvrent la CFE au moment où l'avis arrive. Ils pensaient que le mot « non professionnel » les plaçait hors du champ. Ce n'est pas le cas : pour la cotisation foncière des entreprises, la location de locaux meublés est réputée professionnelle, quel que soit le statut du loueur à l'impôt sur le revenu. Ce qui peut alléger ou supprimer la cotisation, ce sont d'autres éléments : la nature du logement loué, le niveau des recettes et les délibérations de la commune. Voici les règles, la base de calcul, la cotisation minimum, les exonérations et les points à contrôler sur l'avis.

1. La location meublée entre dans le champ de la CFE, LMNP compris

L'article 1447 du CGI soumet à la CFE les personnes qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Son deuxième alinéa répute exercées à titre professionnel les activités de location ou de sous-location d'immeubles, à l'exception de la location nue à usage d'habitation. La location meublée est donc dans le champ par l'effet de la loi.

Le BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-20-30 en tire trois conséquences.

1. La présomption est irréfragable : l'administration n'a pas à rechercher si la location est régulière ni si elle mobilise des moyens matériels (CE, 28 juillet 2017, n° 390092, cité au § 20).
2. « La circonstance que la location meublée soit qualifiée de professionnelle ou de non-professionnelle n'a aucune incidence au regard des règles d'imposition à la CFE, cette distinction n'ayant de conséquence qu'en matière d'impôt sur le revenu » (§ 22).
3. Le propriétaire qui loue un logement meublé à l'exploitant d'une résidence services (étudiants, personnes âgées), lequel le sous-loue, est lui aussi imposable (§ 24). Cette lecture s'applique depuis les impositions de 2024, selon l'actualité BOFiP du 8 novembre 2023.

La comparaison avec la location nue éclaire la règle. D'après le BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-30, la location nue d'un logement d'habitation reste hors du champ quand elle relève de la gestion d'un patrimoine privé, et la location nue d'autres locaux n'entre dans le champ qu'à partir de 100 000 € de recettes. La location meublée ne connaît pas ce seuil d'entrée. Le seul seuil chiffré qui la concerne est celui de 5 000 €, qui joue sur la cotisation minimum (partie 5).

2. LMNP ou LMP : une distinction d'impôt sur le revenu

Selon la fiche service-public F32805, qui reprend l'article 155, IV du CGI, le loueur est professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies :

1. les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
2. ces recettes dépassent le total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.).

S'il manque l'une des deux, il est LMNP. La qualification vaut pour toutes les locations meublées du foyer. Elle compte surtout pour les déficits : d'après la fiche service-public F32744, le déficit d'un LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix suivantes, alors que celui d'un LMP s'impute sur le revenu global sans limitation de montant.

Pour la CFE, en revanche, le statut ne change ni l'assujettissement, ni la méthode de calcul, ni les exonérations. Seul le niveau des recettes intervient, et seulement pour situer le loueur dans le barème de la base minimum. Un LMNP à 12 000 € de recettes et un LMP à 40 000 € suivent les mêmes règles, avec des tranches différentes.

3. La base : la valeur locative des meublés dont le loueur dispose

La CFE se calcule sur la valeur locative cadastrale des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité pendant l'avant-dernière année. Pour la CFE de 2026, ce sont donc les locaux utilisés en 2024 (fiche service-public F23547). Un meublé vendu ou retiré de la location continue d'apparaître pendant deux ans, puisque l'imposition suit la période de référence.

Le loyer n'est pas la base. Un meublé loué 900 € par mois rapporte 10 800 € par an, mais sa base de CFE est sa valeur locative cadastrale, fixée par l'administration selon la méthode décrite dans notre page calcul de la valeur locative. C'est la même valeur locative que pour la taxe foncière. La taxe foncière applique toutefois un abattement de 50 % pour frais (article 1388 du CGI), que la CFE n'applique pas.

Reste à savoir qui « dispose » du logement. Le BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-10-10 (§ 30) retient les biens placés sous le contrôle du redevable et utilisés par lui. Il en déduit deux situations utiles pour un loueur :

1. les locaux meublés loués pour une courte durée (location saisonnière, à la nuitée ou à la semaine) restent sous le contrôle de celui qui fournit l'hébergement : ils entrent dans la base du loueur ;
2. en règle générale, un bien donné en location est imposable chez le locataire, et le Conseil d'État a jugé que l'étudiant sous-locataire qui a la jouissance effective d'un logement meublé en dispose (CE, 26 mars 2008, n° 293537, Réside Études).

Pour un meublé loué à l'année ou confié à l'exploitant d'une résidence services, le loueur peut donc ne disposer d'aucun local. Il reste imposable, mais sur la cotisation minimum, comme tout redevable dont la base est nulle (BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 120). Cette répartition dépend des conditions concrètes de chaque location et mérite d'être vérifiée sur l'avis.

4. La cotisation minimum : où, et selon quel barème

Quand la base nette du principal établissement est inférieure à la base minimum votée par la commune ou l'intercommunalité, c'est la base minimum qui sert au calcul (article 1647 D du CGI). Son montant dépend du chiffre d'affaires ou des recettes hors taxes de N-2 et de la délibération locale. Pour 2026, la fiche F23547 donne ces fourchettes pour les trois premières tranches :

Les tranches supérieures, jusqu'à 7 769 € au-delà de 500 000 €, et la lecture de la délibération sont détaillées dans notre page base minimum de CFE.

Le lieu d'imposition suit des règles précises, rappelées par le BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-40-10 :

1. Plusieurs meublés, plusieurs communes. Chaque local imposable est taxé dans sa commune, sur sa propre valeur locative. La cotisation minimum, elle, n'est établie qu'une fois, au lieu du principal établissement, c'est-à-dire celui où le loueur exerce son activité à titre principal (CE, 10 juillet 2019, n° 413946). Les autres communes imposent la base réelle, même faible. La logique est la même que pour les établissements situés dans plusieurs communes.
2. Aucun local dans la base. Le redevable domicilié fiscalement à son habitation est redevable de la cotisation minimum dans la commune de cette habitation (article 1647 D, II-4).
3. Loueur domicilié à l'étranger. Sans local ni terrain, la cotisation minimum est établie au lieu de l'immeuble loué dont la valeur locative foncière est la plus élevée au 1^er janvier de l'année d'imposition (article 1647 D, II-3).

Un avis qui applique la base minimum dans plusieurs communes pour un même loueur appelle donc une vérification.

5. Le seuil de 5 000 € de recettes

Depuis les impositions de 2019, le troisième alinéa du 1 du I de l'article 1647 D exonère de la cotisation minimum les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes n'excèdent pas 5 000 € (BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 133). La fiche F23547 présente ce seuil comme une condition pour que la location meublée soit soumise à la CFE. Le texte est plus étroit : il supprime la cotisation minimum, pas une CFE calculée sur la valeur locative d'un local.

En pratique, deux cas se présentent :

1. le loueur n'a aucune base propre, ou une base inférieure au minimum : avec 5 000 € de recettes ou moins, il ne paie rien au titre de la cotisation minimum ;
2. le loueur dispose d'un meublé dont la valeur locative dépasse la base minimum, par exemple en location saisonnière : la CFE reste due sur cette valeur locative, même sous le seuil.

Le BOFiP précise que cette exonération s'étend à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie et qu'elle est soumise au plafond des aides de minimis.

6. Les exonérations de l'article 1459 du CGI

L'article 1459 prévoit plusieurs exonérations pour les loueurs en meublé, commentées par le BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50 et le BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-30-50. Toutes tiennent au logement et à la façon dont il est occupé, aucune au statut fiscal du loueur.

Les deux exonérations de plein droit

1. La location accidentelle (1°). Le propriétaire ou le locataire qui loue accidentellement une partie de son habitation personnelle, principale ou secondaire, est exonéré si la location ne présente aucun caractère périodique.
2. Des pièces de l'habitation principale (2°). La personne qui loue ou sous-loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation principale est exonérée si trois conditions sont réunies : les pièces font partie intégrante de son habitation principale, elles constituent la résidence principale du locataire (un étudiant y est assimilé pendant l'année universitaire) et le loyer reste dans des limites raisonnables. L'exonération est refusée pour des pièces qui forment des logements indépendants, avec cuisine, salle d'eau ou accès séparé (BOFiP § 100 et 110).

Les exonérations applicables sauf délibération contraire

1. Les meublés de tourisme classés (3° b). Ils sont exonérés s'ils font partie de l'habitation personnelle du loueur et si la commune ou l'intercommunalité n'a pas délibéré contre. L'exonération prend effet au 1^er janvier de l'année qui suit le classement. En cas de déclassement, la CFE est due à compter du 1^er janvier de l'année suivant celle des faits qui l'ont motivé.
2. Les autres meublés de l'habitation personnelle (3° c). La location en meublé de tout ou partie de son habitation personnelle, principale ou secondaire, est exonérée sauf délibération contraire, même si une agence ou une société de gestion s'occupe des locations.
3. Les chambres d'hôtes. La fiche F23547 les range avec les meublés de tourisme classés : exonérées sauf délibération contraire, à condition que les chambres fassent partie de l'habitation personnelle de l'exploitant.

La notion d'habitation personnelle décide de presque tout. Le BOFiP (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 175) la définit comme le logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location. Les locaux aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont exclus des exonérations de l'article 1459, même classés, et restent dans la base. Un studio acheté pour être loué, que le propriétaire n'occupe jamais, relève de ce cas.

Les gîtes ruraux

Beaucoup de documents citent encore une exonération des « gîtes ruraux ». La loi de finances pour 2016 (article 91) a supprimé cette catégorie à compter des impositions de 2016, et les délibérations prises sur ce fondement ont cessé de produire effet au 1^er janvier 2017. Depuis la CFE de 2017, un gîte relève du 3° b s'il est classé meublé de tourisme, ou du 3° c s'il fait partie de l'habitation personnelle du loueur. Une délibération « gîtes ruraux » ne peut plus fonder ni une imposition ni une exonération.

7. Création de l'activité et déclarations

La CFE n'est pas due l'année de la création, et la base est réduite de moitié l'année suivante (article 1478 du CGI, BOFiP BOI-IF-CFE-20-50-10). Le loueur qui débute doit aussi déclarer le démarrage de son activité pour être inscrit au répertoire Sirène (fiche F32744).

Les exonérations du 3° de l'article 1459 se demandent sur ces déclarations. Quand les conditions sont remplies après la date de mai, le BOFiP admet un dépôt de la 1447-M-SD jusqu'au 31 décembre pour une prise en compte l'année suivante. L'exonération est ensuite reconduite tant que les conditions restent remplies, et le loueur signale lui-même tout changement (BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 290 à 310).

8. Ce qui s'ajoute à la cotisation, et ce qui ne s'ajoute pas

Une entreprise redevable de la CFE paie normalement une taxe additionnelle de 1,12 % de sa base, versée au réseau des chambres de commerce et d'industrie. La fiche F23547 cite les loueurs de meublés parmi les redevables qui en sont exonérés, en application de l'article 1600 du CGI. Une taxe additionnelle facturée à un loueur en meublé mérite donc une question au service des impôts des entreprises.

S'ajoutent en revanche les frais de gestion de la fiscalité locale, égaux à 1 % de la cotisation (F23547). Il n'existe aucun supplément propre au statut LMNP.

9. Un exemple chiffré, purement illustratif

Prenons un loueur fictif en LMNP qui propose deux meublés de tourisme non classés, loués à la semaine, dans deux communes différentes. Ses recettes de l'année de référence s'élèvent à 8 000 € : 5 200 € pour un studio dans la commune A, 2 800 € pour un deux-pièces dans la commune B. Les valeurs locatives sont inventées pour le calcul : 1 400 € pour le studio, 1 180 € pour le deux-pièces. Aucun taux n'est appliqué, parce qu'il dépend du territoire.

Les recettes s'apprécient au niveau du loueur, tous meublés confondus : 8 000 € le placent dans la tranche jusqu'à 10 000 €, avec une base minimum comprise entre 250 € et 597 € selon la commune. Les deux meublés sont loués pour de courtes durées : ils restent sous son contrôle et entrent dans sa base.

Le studio est retenu comme principal établissement parce qu'il apporte l'essentiel des recettes. Chaque commune applique ensuite son taux à sa base. Pour 8 000 € de loyers, la base totale est de 2 580 €.

Deux variantes montrent ce qui change le résultat, et ce qui ne le change pas.

1. Recettes de 4 800 € au lieu de 8 000 €. Le loueur passe sous le seuil de 5 000 € et n'est plus soumis à la cotisation minimum. Le calcul ne bouge pas : les deux bases réelles restent imposables, soit 2 580 €.
2. Le deux-pièces est la résidence secondaire du loueur, qu'il occupe en dehors des périodes de location, et la commune B n'a pas délibéré contre l'exonération du 3° c. Le deux-pièces sort de la base et seul le studio reste imposé, sur 1 400 €. Si le deux-pièces avait été acheté et aménagé uniquement pour la location, un classement en meublé de tourisme n'aurait rien changé.

10. Ce que l'on vérifie sur l'avis

La lecture des rubriques est expliquée dans notre page lire son avis, et le contrôle de la valeur locative dans vérifier la base de sa CFE. Si un élément ne tient pas, la réclamation se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement (article R*196-2 du livre des procédures fiscales, rappelé par impots.gouv.fr). Elle est écrite, motivée et adressée au service des impôts des entreprises, avec l'avis et les justificatifs : déclaration 1447-C-SD, recettes de la période de référence, baux ou contrats de location, preuve du classement s'il y en a un. La démarche est décrite dans notre page contester sa taxe foncière. Le cadre général de l'impôt figure dans notre guide de la CFE, et le cas de l'entrepreneur individuel dans notre page CFE et entreprise individuelle.